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Discussione: comprare casa o stare in affitto?

  1. #21
    Monkey Tilt L'avatar di accionnato
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    Citazione Originariamente Scritto da lorymarbury Visualizza Messaggio
    sry nn pensavo che tonteria= insultare.....boh dai.....

    Dovremmo cmq metterci ad attualizzare il tenersi 300k che hai investirli al 5% netto con i quali fai 15k annui pagare affitto e riavere 300k more fra 30 anni...oppure comprarla tirandone fuori subito almeno almeno 100, pagarne 20 tra rogito, azzi e mazzi, essere tassato in maniera diversa ( ogni tanto ti arriva pure l'Imu ), e vedere poi su 200k di mutuo quanti interessi hai pagato alla fine....

    insomma il senso è che in due righe rispondere è meglio affittare o compare è impossibile....ci sono davvero n mila variabili e niente è scontato ( nè l'una nè l'altra risposta )

    spero di averti risposto educatamente
    Veramente l' avevo scritto io .
    "Sono monarchico papalino ma non sono bigotto e moralista" cit

  2. #22
    Antonius L'avatar di marbury85
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    mi sembra una grossa stronzata il paragone mutuo o affitto... con un mutuo 30ennale praticamente la casa la paghi il doppio e sei vincolato "a vita" sia come domicilio sia sulle rate da pagare, praticamente almeno 50 anni di affitto, senza contare la comodità derivata dal poter cambiare casa senza doverla vendere... Poi se si hanno i soldi in contanti il discorso cambia
    ulrav and yomik like this.
    Lol ma che whine è una trap della nonna in carriola su doppia street che faila clamorosamente e mette 100bb dead river (cit. Luciom)

  3. #23
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    Allora l'argomento è stato dibattuto + e + volte e mi sorprende (in realtà neanche tanto) dover in vari casi rileggere sempre le stesse robe. Che giuro, nn sono "opinioni soggettive", spesso son proprio errori di concezione economica dell'acquisto di un immobile per abitare.

    Cmq, ricapitolando, l'idea di base, il concetto sensato che sta dietro al calcolo prima di ogni altra cosa è (se parliamo, come intende OP, di chi avrebbe cash per comprare) il confronto tra rendimento del capitale investito (netto, e "ripulito" del rischio) e il il rapporto tra affitto/prezzo d'acquisto. Esattamente come se compraste per affittare ad altri con la differenza che il rendimento della casa è + alto perchè sul mancato affitto (perchè ci abitate) nn pagate tasse.

    Ovvero la cosa da fare è confrontare quanti euri prendi se tieni il capitale in titoli di stato o simili, e quanto in prop. al costo della casa ti costa l'affitto.

    Es: hai 300k. Con quei soldi puoi comprare una casa che ti affitterebbero a 12k l'anno. Oppure puoi prendere il 5% lordo (4 e qualcosa post tasse) in btp decennali. Cioè appunto poco + di 12k.

    In questo caso è abbastanza borderline comprare per abitare (e aberrante invece comprare come investimento, perchè i 12k poi son lordi, e hai imu seconda casa, quindi gg) e si applicano molti altri ragionamenti che possono sbilanciare da un lato o dall'altro come spiegherò in seguito.

    Notate che in tempi andati si ragionava che la casa produce affitto (o rent equivalent se ci vai ad abitare) + rivalutazione del valore della casa stessa (tipicamente un filo meno dell'inflazione, nel superlungo periodo). Scordatevi oggi invece questi ragionamenti, nei prox anni è un miracolo se si fa pari nominale. Cioè la casa X che comprate oggi, in media, nel 2016/2017 vi va supergrassa se vale nominalmente la stessa cifra. E prima di recuperare notaio e agenzia, campa cavallo. Inoltre le tecnologie di domotica e risp. energetico stanno galoppando alla grande per cui a meno che nn compriate il supernuovo di pacca in classe B o meglio fatto da dio oggi state comprando roba che proprio sarà incomparabile con quello che costruiranno nei prox 10+ anni.

    Insomma, rimane da confrontare affitto vs rendita del capitale.

    Ora per mia esperienza + bello, grande, etc è il taglio di quel che cercate, + ridicola (bassa) è la proporzione affitto/prezzo. Insomma affittate a 3k al mese case per cui vogliono 5-6-7 volte ( a vendere) quello che chiederebbero per una casa che affittate a 1k al mese.

    Andare in basso diventa quasi l'opposto. Ho spesso visto monolocali riempiti a 500 eur al mese, che per 100k + qualche spesuccia si sarebbero riusciti a comprare.

    Talvolta non è proprio automatico fare il confronto, perchè la casa specifica che vorreste comprare non è anche affittabile ( o viceversa) , ma cmq soprattutto se cercate cose normali, ci arrivate da soli nella vostra zona di interesse in questo periodo quali sono i parametri.

    Cmq sia la prima, seconda, e terza cosa da fare quando si valuta di acquistare (col cash a disposizione) è proprio quella e gg.

    ///

    Elementi aggiuntivi alla valutazione d'acquisto:

    1) Propensione a rimanere nel luogo in cui si compra: se è molto alta, cioè se siete quasi sicuri salvo disgrazie o robe allucinanti che volete vivere lì per sempre, allora diventa un pò + ragionevole ragionare sull'acquisto (perchè i costi di transazione sono alti, tipo il 6-7 % + mesi di tortura sia a comprare sia a vendere, quindi farlo ogni qualche anno è sconsigliabile)

    2) Esigenze particolari che nn sono soddisfatte pienamente dall'affitto (volete sia giardino sia terrazzo, e comprando ce la fate ma in affitto nn trovate; volete mobili a muro speciali ovunque, e farli fare per una casa dalla quale magari uscirete tra pochi anni è meno conveniente che farli per la casa che avete comprato, stessa roba per bagno cucina etc se li volete specialmente belli o adatti a vostre specifiche esigenze non comuni)

    3) Capacità personali/famigliari legate all'immobiliare (siete voi o avete parenti geometri, agenti imm., architetti, notaio o altro, con conseguente riduzione di quei costi, allora chiaramente l'acquisto può diventare leggermente + vantaggioso)

    4) Possesso di cifre cash ben superiore alla somma vincolata nella casa (quanto + bassa è la % del vostro liferoll che andate a mettere nella casa, tanto + potete diciamo diversificare, quindi tanto meno rischioso è avere tutto nel mattone; ergo a pari numeri di rendimento del capitale e di rent equivalent, se per comprare mettere il 30% del roll può avere senso, se mettete il 120% , cioè tutto + chiedete qualcosa ai parenti etc, beh magari può non aver senso).

    5) Altro che ora non mi viene in mente ma cmq ci sono altri elementi che al margine possono fare la differenza

    ///

    Il trend attuale (per chi vuole fare timing del mercato) è calo orrendo e situazione terribad dell'immobiliare. Questo non vuol dire che perdete per forza soldi a comprare ora (nel 2010 sì, era imo evidente e l'ho scritto e detto + volte). Ora potreste già trovare qualcuno che cala ulteriormente di abbastanza da arrivare a cifre tali per cui "inglobate" i cali medi futuri realistici (ulteriore 20% credo sia realistico) e buonanotte.

    Cmq quindi fate offerte al ribasso, anche offertacce, anche a costo di sentirvi dire "piuttosto che venderla a te a quella cifra la brucio casa mia" come mi è successo.

    Soprattutto se comprate qualcosa di diverso dal nuovo di pacca (incluso tutto l'edificio nn parlo solo degli interni), fatto bene da ditta solida con garanzie, allora potete calare all'infinito tanto per ogni compratore col cash come voi (OP, o chi legge) ci sono 100+ case in vendita.

    Non innamoratevi mai di un oggetto particolare, è il modo di perdere tanti soldi. Se A, B, C nn calano, calerà D o E. Nessuna fretta, tranquilli, l'idea è comprare in 12++++ mesi di ricerca. Sono loro ad avere fretta nn voi ricordatevelo sempre.
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  4. #24
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    Citazione Originariamente Scritto da Luciom Visualizza Messaggio
    cut
    al primo omino di tecnocasa che bussa alla porta, propongo lo scambio volantino suo per vadevecum tuo e lo mando a zappar finocchi.
    Chi ha assimilato il concetto di lungo periodo nel poker e lo applica alla vita reale, farà scelte sempre migliori degli altri; a volte il risultato sarà positivo a volte no, perchè come ho detto la varianza real life è molto + sick della varianza a poker; ma intanto costui saprà andare dritto sulla sua strada e nel long term avrà sempre ragione su chi basa le proprie scelte sui results immediati.

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  5. #25
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    Ora a malincuore provo a rispondere a quello che ho letto nei vostri reply

    ///

    chiaramente se non compriamo, investiamo in qualcosa di poco rischioso (3% lordo year ad esempio)


    Il parametro ragionevole in italia imo è BTP a 10 anni (ca 5% in questo periodo, tasse al 12.5% -> 4.6% netto).

    Perchè? perchè se saltano i btp italiani salta anche il valore delle case in italia (dato che salta tutta l'economia etc) per cui il rischio è molto simile.

    Imho andare in affitto, se uno ha la possibilità di fare un mutuo, è una delle scelte più -EV che ci siano.


    Questa frase ha, e non è una iperbole, AMMAZZATO tante persone. E tramutato tanti buoni affittuari in terribili proprietari di casa. Perchè? perchè quasi mai la rata del mutuo è = all'affitto (oltre ai costi legati all'avere la proprietà, che l'inquilino nn ha, tipo tutti i lavori condominiali, l'imu, etc). Quasi sempre è + alta, o se non lo è, è spesso solo un'illusione ottica creata dal tasso variabile. Btw io dico sempre di comparare l'affitto alla rata del mutuo A TASSO FISSO.

    Non sto dicendo che sia sbagliato fare mutuo per forza, sto dicendo che ci vuole molto molto molto di + che la mera possibilità di farlo per renderlo preferibile allo stare in affitto. Vedi sopra per i parametri che rendono l'acquisto sensato, ma aggiungici anche che devi stare SOTTO un terzo degli stipendi prudenzialmente stimati (Se hai reddito incostante, fai la media e cala del 30% almeno) con la rata a tasso FISSO. E giuro che acquistare ora con questo parametro è dura (per quanto le case siano calate tanto).

    Se hai i soldi per pagare 800/900 euro di affitto (tanto costano in media a Roma) a fondo perduto tanto vale pagare un mutuo per un qualcosa che domani (diciamo anche dopodomani lol) diventa tuo per sempre.


    PEccato che con 800/900 di rata al mese, compri una cosa da 220-250k eur, che a roma significa ancora una casa infinitamente peggio di quella in cui abiti con 800/900 eur d'affitto.

    Inoltre in un momento come questo dove il costo del denaro è bassissimo fare un mutuo a tasso variabile (con cap) è la scelta migliore.


    Non con lo spread al quasi 4% che c'è in giro, e cmq non in generale se non hai redditi abbondanti tali da coprire comodamente la rata anche se si arriva al cap.

    Per quanto riguarda le calamità naturali che hai elencato (lol ma dove abiti sulla Rift Valley) esistono delle assicurazioni sui mutui (quella su incendi e scoppi è obbligatoria mi sembra).


    Y questo vale anche per chi acquista cash, se si teme quello, la soluzione c'è.

    L'affitto è EV- in linea generale ma può avere obv le sue ragioni particolari.

    Ma proprio no. Una casa da 1M di valore l'affitti comodo con 30k l'anno, un pò in tutta italia. Ti tieni 1M, fai 46k l'anno di cedola, paghi affitto e ti rimane 16k l'anno... -ev? lol

    nel senso se hai soldi oggi da investire ( e devi decidere se comprare casa ) imo quasi sempre affitto>mutuo....


    E anche questo non è necessariamente vero, se trovi 70 metri e ti vanno bene da qui a 10 anni, prob l'affitto è circa quello che ti renderebbe la cifra investita etc etc.

    non vedo quale sia l'aspetto +EV dell'andare in affitto...ieri oggi e domani

    Tutte le volte che di rendimento del capitale (netto) fai + di quello che spenderesti d'affitto (- le spese che avresti da proprietario che nn hai da inquilino). E + grande è il taglio che cerchi + è vero. Inoltre era molto vero qualche anno fa: affitti in calo ma le case cominciavano solo a cedere poco alla volta, chiedevano ancora prezzi vicino al picco.

    Cioè senza alcun dubbio quasi chiunque abbia comprato nel 2010/2011, se avesse fatto 2-3 anni di affitto e comprato ora avrebbe guadagnato INFINITO.

    ///

    Cmq per il mutuo c'è da aggiungere una sola cosa, che può essere fondamentale (ma se lo è vuol dire che avete dei problemi). E cioè il mutuo può FORZARE al risparmio chi altrimenti sputtanerebbe tutto quello che ha sul conto ogni mese (e ce ne son tanti).

    Una situazione normale sarebbe quella di affitto 600 eur, rata mutuo 800 (e mettendo noi tipo 30-40k di downpayment all'acquisto).

    Se uno ritiene che le case caleranno (o il rapporto affitto/rendimento nn torna), sta in affitto, i 30-40k gli rendono i suoi 1-2k l'anno aggiuntivi, risparmia meticolosamente i 200 eur al mese (che avrebbe speso in + di mutuo), e dopo 3 anni, con appunto 6-7k in + da parte, compra a 10k in meno. Guadagno -> 16k

    Chiaro che se non compra spende tutto, magari anche parte dei 30-40 che ha da parte... beh allora meglio che compri con mutuo.
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  6. #26
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    Allora l'argomento è stato dibattuto + e + volte e mi sorprende (in realtà neanche tanto) dover in vari casi rileggere sempre le stesse robe. Che giuro, nn sono "opinioni soggettive", spesso son proprio errori di concezione economica dell'acquisto di un immobile per abitare.

    Cmq, ricapitolando, l'idea di base, il concetto sensato che sta dietro al calcolo prima di ogni altra cosa è (se parliamo, come intende OP, di chi avrebbe cash per comprare) il confronto tra rendimento del capitale investito (netto, e "ripulito" del rischio) e il il rapporto tra affitto/prezzo d'acquisto. Esattamente come se compraste per affittare ad altri con la differenza che il rendimento della casa è + alto perchè sul mancato affitto (perchè ci abitate) nn pagate tasse.

    Ovvero la cosa da fare è confrontare quanti euri prendi se tieni il capitale in titoli di stato o simili, e quanto in prop. al costo della casa ti costa l'affitto.

    Es: hai 300k. Con quei soldi puoi comprare una casa che ti affitterebbero a 12k l'anno. Oppure puoi prendere il 5% lordo (4 e qualcosa post tasse) in btp decennali. Cioè appunto poco + di 12k.

    In questo caso è abbastanza borderline comprare per abitare (e aberrante invece comprare come investimento, perchè i 12k poi son lordi, e hai imu seconda casa, quindi gg) e si applicano molti altri ragionamenti che possono sbilanciare da un lato o dall'altro come spiegherò in seguito.

    Notate che in tempi andati si ragionava che la casa produce affitto (o rent equivalent se ci vai ad abitare) + rivalutazione del valore della casa stessa (tipicamente un filo meno dell'inflazione, nel superlungo periodo). Scordatevi oggi invece questi ragionamenti, nei prox anni è un miracolo se si fa pari nominale. Cioè la casa X che comprate oggi, in media, nel 2016/2017 vi va supergrassa se vale nominalmente la stessa cifra. E prima di recuperare notaio e agenzia, campa cavallo. Inoltre le tecnologie di domotica e risp. energetico stanno galoppando alla grande per cui a meno che nn compriate il supernuovo di pacca in classe B o meglio fatto da dio oggi state comprando roba che proprio sarà incomparabile con quello che costruiranno nei prox 10+ anni.

    Insomma, rimane da confrontare affitto vs rendita del capitale.

    Ora per mia esperienza + bello, grande, etc è il taglio di quel che cercate, + ridicola (bassa) è la proporzione affitto/prezzo. Insomma affittate a 3k al mese case per cui vogliono 5-6-7 volte ( a vendere) quello che chiederebbero per una casa che affittate a 1k al mese.

    Andare in basso diventa quasi l'opposto. Ho spesso visto monolocali riempiti a 500 eur al mese, che per 100k + qualche spesuccia si sarebbero riusciti a comprare.

    Talvolta non è proprio automatico fare il confronto, perchè la casa specifica che vorreste comprare non è anche affittabile ( o viceversa) , ma cmq soprattutto se cercate cose normali, ci arrivate da soli nella vostra zona di interesse in questo periodo quali sono i parametri.

    Cmq sia la prima, seconda, e terza cosa da fare quando si valuta di acquistare (col cash a disposizione) è proprio quella e gg.

    ///

    Elementi aggiuntivi alla valutazione d'acquisto:

    1) Propensione a rimanere nel luogo in cui si compra: se è molto alta, cioè se siete quasi sicuri salvo disgrazie o robe allucinanti che volete vivere lì per sempre, allora diventa un pò + ragionevole ragionare sull'acquisto (perchè i costi di transazione sono alti, tipo il 6-7 % + mesi di tortura sia a comprare sia a vendere, quindi farlo ogni qualche anno è sconsigliabile)

    2) Esigenze particolari che nn sono soddisfatte pienamente dall'affitto (volete sia giardino sia terrazzo, e comprando ce la fate ma in affitto nn trovate; volete mobili a muro speciali ovunque, e farli fare per una casa dalla quale magari uscirete tra pochi anni è meno conveniente che farli per la casa che avete comprato, stessa roba per bagno cucina etc se li volete specialmente belli o adatti a vostre specifiche esigenze non comuni)

    3) Capacità personali/famigliari legate all'immobiliare (siete voi o avete parenti geometri, agenti imm., architetti, notaio o altro, con conseguente riduzione di quei costi, allora chiaramente l'acquisto può diventare leggermente + vantaggioso)

    4) Possesso di cifre cash ben superiore alla somma vincolata nella casa (quanto + bassa è la % del vostro liferoll che andate a mettere nella casa, tanto + potete diciamo diversificare, quindi tanto meno rischioso è avere tutto nel mattone; ergo a pari numeri di rendimento del capitale e di rent equivalent, se per comprare mettere il 30% del roll può avere senso, se mettete il 120% , cioè tutto + chiedete qualcosa ai parenti etc, beh magari può non aver senso).

    5) Altro che ora non mi viene in mente ma cmq ci sono altri elementi che al margine possono fare la differenza

    ///

    Il trend attuale (per chi vuole fare timing del mercato) è calo orrendo e situazione terribad dell'immobiliare. Questo non vuol dire che perdete per forza soldi a comprare ora (nel 2010 sì, era imo evidente e l'ho scritto e detto + volte). Ora potreste già trovare qualcuno che cala ulteriormente di abbastanza da arrivare a cifre tali per cui "inglobate" i cali medi futuri realistici (ulteriore 20% credo sia realistico) e buonanotte.

    Cmq quindi fate offerte al ribasso, anche offertacce, anche a costo di sentirvi dire "piuttosto che venderla a te a quella cifra la brucio casa mia" come mi è successo.

    Soprattutto se comprate qualcosa di diverso dal nuovo di pacca (incluso tutto l'edificio nn parlo solo degli interni), fatto bene da ditta solida con egaranzie, allora potete calare all'infinito tanto per ogni compratore col cash come voi (OP, o chi legge) ci sono 100+ case in vendita.

    Non innamoratevi mai di un oggetto particolare, è il modo di perdere tanti soldi. Se A, B, C nn calano, calerà D o E. Nessuna fretta, tranquilli, l'idea è comprare in 12++++ mesi di ricerca. Sono loro ad avere fretta nn voi ricordatevelo sempre.
    Non avendo cash ma avendo uno stipendio che ti consente di prendere un mutuo per coprire al 95% il prezzo della casa con una rata che incide sul 35% del tuo stipendio secondo te conviene comprare o stare in affitto?
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  7. #27
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    Non avendo cash ma avendo uno stipendio che ti consente di prendere un mutuo per coprire al 95% il prezzo della casa con una rata che incide sul 35% del tuo stipendio secondo te conviene comprare o stare in affitto?


    Quanto viene la rata a tasso fisso confrontata con l'affitto? Cmq mutuo al 95% mi sembra una follia.
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  8. #28
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    Solo 1 cosa: il rendimento NETTO del btp è 3.79/3,64 (a 10 anni). Non ho mai capito se acquistarli sul mercato secondario comporta un cut di quel rendimento o che.

    E poi non ho capito questo passaggio:

    Ma proprio no. Una casa da 1M di valore l'affitti comodo con 30k l'anno, un pò in tutta italia. Ti tieni 1M, fai 46k l'anno di cedola, paghi affitto e ti rimane 16k l'anno... -ev? lol

    46 di cedola immagino con btp al 4.6. Ma la cedola non la becchi al termine dei 10 anni soltanto???
    Chi ha assimilato il concetto di lungo periodo nel poker e lo applica alla vita reale, farà scelte sempre migliori degli altri; a volte il risultato sarà positivo a volte no, perchè come ho detto la varianza real life è molto + sick della varianza a poker; ma intanto costui saprà andare dritto sulla sua strada e nel long term avrà sempre ragione su chi basa le proprie scelte sui results immediati.

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  9. #29
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    Citazione Originariamente Scritto da yomik Visualizza Messaggio
    Solo 1 cosa: il rendimento NETTO del btp è 3.79/3,64 (a 10 anni). Non ho mai capito se acquistarli sul mercato secondario comporta un cut di quel rendimento o che.

    E poi non ho capito questo passaggio:

    Ma proprio no. Una casa da 1M di valore l'affitti comodo con 30k l'anno, un pò in tutta italia. Ti tieni 1M, fai 46k l'anno di cedola, paghi affitto e ti rimane 16k l'anno... -ev? lol

    46 di cedola immagino con btp al 4.6. Ma la cedola non la becchi al termine dei 10 anni soltanto???
    No le cedole sono semestrali/annuali
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  10. #30
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    Non avendo cash ma avendo uno stipendio che ti consente di prendere un mutuo per coprire al 95% il prezzo della casa con una rata che incide sul 35% del tuo stipendio secondo te conviene comprare o stare in affitto?


    Quanto viene la rata a tasso fisso confrontata con l'affitto? Cmq mutuo al 95% mi sembra una follia.
    Perche' follia? esempio: se prendi un mutuo di 200k per una casa che costa 220 non è lo stesso mutuo di 200k che prendi per una casa di 400?
    per quanto riguarda l'affitto, dalle mie parti non ci sono case da prendere in affitto che mi piacciono e/o paragonabili a quelle nuove che sto cercando di prendere agli stessi prezzi che io ho pagato la mia attuale nel 2006...e la mia è degli anni 70
    Ultima modifica di piergrigio; 16-07-2013 alle 23:24
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  11. #31
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    ot scusate

    @mindseTHEskill

    immagino che questi prezzi di affitti medi siano alzati tanto dalle case del centro o parecchio vicine,senno' davvero non capisco come possa vivere a Roma la gente + comune con stipendio nella media(intendo affitti come 7-8km lontani dal centro).

    edit : a Torino affitti medi 555€,differenza allucinante.
    Ultima modifica di vanbred; 17-07-2013 alle 07:22

  12. #32
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    Cmq quindi fate offerte al ribasso, anche offertacce, anche a costo di sentirvi dire "piuttosto che venderla a te a quella cifra la brucio casa mia" come mi è successo.

    Non innamoratevi mai di un oggetto particolare, è il modo di perdere tanti soldi. Se A, B, C nn calano, calerà D o E. Nessuna fretta, tranquilli, l'idea è comprare in 12++++ mesi di ricerca. Sono loro ad avere fretta nn voi ricordatevelo sempre.
    Se la casa la si ricerca per viverci dentro, per esperienza prof. posso dire che in questi due punti non son d'accordo con te.

    Il fare offertacce è il modo migliore per non entrare in empatia con la controparte, se presupponiamo che facciamo l'offertaccia per un prodotto che ci interessa.
    Ci sono mille modi per arrivare a portare il venditore " dalla ns parte ", il fare l'offerta strapazzata di solito produce la risposta che hai citato. :-)
    Tieni conto che ogni volta che fai una proposta, stai di fatto " aprendo gli occhi " al venditore,gli stai proponendo un valore reale e certo. ( il tuo prezzo d'acquisto offerto ) . Se pero' la proposta viene percepita come offensiva, hai di fatto svolto il ruolo di " apripista" per il prossimo potenziale acquirente che potrà,se svelto , spuntare tipo lo stesso tuo prezzo offerto ( se è sgamato il giusto e il venditore ha fretta reale)

    Tieni-tenete conto che la casa non è comunque un ferro da stiro,rappresenta un luogo ricco di emozioni vissute dagli abitanti
    ( matrimonio, primo figlio, il primo acquisto coi risparmi di 10 anni di lavoro etc etc) per cui non deve mai ( commercialmente parlando ) essere trattata come fosse un'insieme di quattro mura.
    Chi fa "l'offertaccia" appare agli occhi della gente come esattamente è, cioè lo speculatore del bisogno altrui.
    Va benissimo,eh...solo che la gente non l' accetta e per l'appunto " piuttosto che dartela,la brucio "

    Per quanto riguarda l'innamoramento,anche qua ripeto: la casa è il bene immobile per antonomasia per cui ci si "deve " innamorare.
    La gente acquista un prodotto sostanzialmente per il desiderio di possederlo, perchè oltre ad avere la funzione per cui è progettato,ha anche quel "qualcosa " che ci da felicità ( nel caso della casa, magari dal soggiorno vedi un bel tramonto che nella casa di fronte,uguale,che costa 10k in meno no, oppure nella sala c'è un camino in muratura e tua moglie strabuzza gli occhi sognanti etc etc, e farla felice ti garantisce tot punti serenità per tot anni che hanno un valore superiore al mero denaro che risparmieresti acquistando una casa con parametri di prezzo migliori sulla carta)

    Insomma, ci son tanti fattori che dovrebbero farci propendere per la scelta , imho ( ma in effetti ci sono studi a riguardo che dimostrano che il prezzo non è la prima cosa che spinge l'uomo ad acquistare ) va bene avere la mentalità che tu proponi Lucio,ma se
    non ti "innamori" rischi di non comprare mai o di comprare qualcosa che è stato si un ottimo affare economico ma che non ti trasmette emozioni .

    Faccio un esempio banale, mesi fa ho venduto un attico in una zona semi centrale di Milano,casa bella senza dubbio,con un terrazzo verandato di mq 200. Pagata oggettivamente il pieno valore di mercato etc etc, si poteva spendere di meno al 100% . Ma c'era la fila per le visite,il tizio si è innamorato del terrazzo e ha fatto offerta piena il giorno stesso della visita ( subordinata a visure obv).
    E' finita che ha usato il terrazzo per fare delle cene all' aperto coi colleghi dell'azienda - AD - vertici vari .
    Ora è stato leveluppato con status e reddito mensile aumentato in misura significativa. Guarda come il bisogno di possedere un bene che lo soddisfasse a livello emotivo ( anche a discapito economico,perchè poteva spendere 50k in meno,imho) l'ha portato ad avere un ritorno anche nel lato pratico.
    laurarossi90, Miglio and newryoxyz like this.

  13. #33
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    Non so se il ragionamento fila ma provo a spiegarmi con un esempio concreto:

    Poniamo di avere 100K cash e di voler andare a vivere da soli.

    Scenario affitto (trilo in città semi/centrale servito MM): 1,1k/mese (media su 20 anni)
    Stipendio 2Kx13 (media su 20 anni), poniamo di starci dentro con l'altro K+ per spese, ecc...
    Faccio salvi i miei 100K e investo al 3%/12 netto x 20 anni (ottimistico)


    Dopo 20 anni la situazione è la seguente:

    Totale entrate da reddito = 520K
    Totale entrate da capitale investito = 60K
    Totale entrate= 580K

    Totale uscite da affitto = 264K
    Totale uscite altro = 240K
    Totale uscite = 504K


    Entrate - uscite = +76K
    Patrimonio = +176k

    Dopo 20 anni chiudo a 176K+ stando in affitto.


    Scenario mutuo (trilo in città semi/centrale servito MM): 1,1k/mese (media su 20 anni)
    Stipendio 2Kx13 (media su 20 anni), poniamo di starci dentro con l'altro K+ per spese, ecc...
    Metto di mio 100K e faccio mutuo per 200K al 3% variabile x 20 anni (è circa quella rata con taeg e annessi), compro immobile da 300K


    Dopo 20 anni la situazione è la seguente:

    Totale entrate da reddito = 520K

    Totale uscite da capitale investito = 100K
    Totale uscite da mutuo = 264K
    Totale uscite altro = 240K
    Totale uscite = 604K

    Totale valori posseduti = 300K (immobile)

    Entrate - uscite = -84K
    Patrimonio = 156K se immobile perde 20%
    Patrimonio = 186K se immobile perde 10%
    Patrimonio = 216K se immobile perde 0%
    Patrimonio = 246K se immobile guadagna 10%
    Patrimonio = 276K se immobile guadagna 20%

    Dopo 20 anni, mal che vada, chiudo a 156K+ con immobile di proprietà.
    Ultima modifica di thereader; 17-07-2013 alle 00:26

  14. #34
    Antonius L'avatar di Vladharkon
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    Citazione Originariamente Scritto da thereader Visualizza Messaggio
    ...........
    cosi da ignorante eh.. ma con 300k si compra locale da 1,1k al mese di affitto? e le spese che diceva luciom come imu etc + eventuali problemi son gia nel conteggio?
    L'ambizione è l'ultimo rifugio del fallito
    Ho il culto delle gioie semplici. Esse sono l'ultimo rifugio di uno spirito complesso.
    L'uomo può credere all'impossibile, non crederà mai all'improbabile.

    "Metti e spera di flippare" .cit Blackheart
    "Ma qua ha sempre set!" .cit Vladharkon
    "Chekka e mukka!" .cit Alecosta87

    "sarebbe -EV per me aprirti la mente su ste cose.." WUT??!!! LOL
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  15. #35
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    Citazione Originariamente Scritto da Vladharkon Visualizza Messaggio
    cosi da ignorante eh.. ma con 300k si compra locale da 1,1k al mese di affitto? e le spese che diceva luciom come imu etc + eventuali problemi son gia nel conteggio?
    Usato sì. Gli oneri di possesso o di affitto li conti nelle spese. Obv è tutto molto a grandi linee perché altrimenti dovresti valutare situazione per situazione nel particolare ed è impossibile stabilire una linea guida valida a 360 gradi.

  16. #36
    Calling Station L'avatar di mindseTHEskill
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    Citazione Originariamente Scritto da vanbred Visualizza Messaggio
    ot scusate

    @mindseTHEskill
    immagino che questi prezzi di affitti medi siano alzati tanto dalle case del centro o parecchio vicine,senno' davvero non capisco come possa vivere a Roma la gente + comune con stipendio nella media(intendo affitti come 7-8km lontani dal centro).

    edit : a Torino affitti medi 555€,differenza allucinante.
    No no, fidati che anche in periferia (certo non estrema periferia ma anche fino a 8-10 km dal centro) con meno di 800 euro al mese ci prendi non più di 40 mq.

    Infatti non è possibile vivere con un solo stipendio medio stando in affitto. E anche se ne hai due medi o leggermente sotto la media arrivi a fine mese per il rotto della cuffia.
    Tutti sti discorsi su "se hai 300k da investire ecc..." mi fanno abbastanza ridere (wait non è una critica a nessuno, solo una constatazione della situazione attuale del nostro paese).

    Ma chi cazzo ce l'ha 300k da investire oggi? Pochi...molto molto pochi
    Sul poker forse no...ma sul porno so' qualcuno!
    L'unico coinflip che ho vinto è quando sono nato maschio

  17. #37
    Tight Agressive
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    Se per i 300k ti riferisci a me non sono 300k di liquidità ma 100k cash più 200k di ipotetico mutuo. Il contesto che ho provato a proporre è quello in cui di base si possa scegliere fra mutuo e affitto. Ovvio che se non si ha alcuna liquidità da investire è inutile parlare di qualsiasi altra cosa che non sia la locazione.

  18. #38
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    Citazione Originariamente Scritto da Luciom Visualizza Messaggio
    Il parametro ragionevole in italia imo è BTP a 10 anni (ca 5% in questo periodo, tasse al 12.5% -> 4.6% netto).
    in realtà è qualcosa in meno, 4,37 lordo 3,78 netto BTP Rendimento Netto :: BTP 4.75% 01 Aug 2023 se vuoi avere quel rendimento di 5% devi andare sul trentennale BTP Rendimento Netto :: BTP 5% 01 Sep 2040

  19. #39
    Amministratore L'avatar di Luciom
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    Per i rendimenti btp al 5% sorry, ne ho comprati poco fa (tipo 1 mese fa? cmq era cedola 4.50, sotto la pari, 10 anni di durata residua) a 4.92% lordo, immagino abbiano swingato parecchio (saliti di prezzo quindi calati i rendimenti) in questi giorni per qualche motivo, e nn ho ricontrollato il prezzo attuale quando ho scritto 5%.

    46 di cedola immagino con btp al 4.6. Ma la cedola non la becchi al termine dei 10 anni soltanto???


    Lol no pd, esempio del mio. Comprato (mi pare) a 97, cedola 4.5 semestrale. Insomma mi da 2.25 a semestre (il fatto che ho pagato 97 e nn 100 è irrilevante per la cedola, che si basa sul 100), e a scadenza mi da 100. Paghi il 12.5% sia sui 2.25 ogni 6 mesi, sia sui 3 finali (o se lo vendi prima, sull'eventuale cifra maggiori di 97, capital gain).

    ///

    Perche' follia? esempio: se prendi un mutuo di 200k per una casa che costa 220 non è lo stesso mutuo di 200k che prendi per una casa di 400?


    No perchè il rischio di negative equity (trovarsi una casa con mutuo residuo > del valore della casa stessa) è altissimo se hai 95% di mutuo.

    Negative equity - Wikipedia, the free encyclopedia

    per quanto riguarda l'affitto, dalle mie parti non ci sono case da prendere in affitto che mi piacciono e/o paragonabili a quelle nuove che sto cercando di prendere agli stessi prezzi che io ho pagato la mia attuale nel 2006...e la mia è degli anni 70


    In un mercato illiquido, rurale, o con pochissima scelta, questo può essere vero e può far propendere un minimo per l'acquisto. Ricorda però che un mercato di quel tipo è appunto problematico anche se/quando vorrai rivendere.

    immagino che questi prezzi di affitti medi siano alzati tanto dalle case del centro o parecchio vicine,senno' davvero non capisco come possa vivere a Roma la gente + comune con stipendio nella media(intendo affitti come 7-8km lontani dal centro).


    Molti hanno case in affitto con contratti di tanti tanti anni fa. Altri stanno pagando rate di mutuo allucinanti per biloculi . E 7-8km dal centro a Roma è considerato ancora vicino al centro, tanti si fanno 1 ora+++ di macchina andare, stessa roba tornare, perchè abitare + vicino o perdono 2 stanze o non ci stanno dentro.

    Ci sono mille modi per arrivare a portare il venditore " dalla ns parte ", il fare l'offerta strapazzata di solito produce la risposta che hai citato. :-)


    Oppure come nel mio caso (nn quello che ho citato) produce l'effetto di farti richiamare + di 1 anno dopo perchè ora la cifra è diventata interessante...

    Chi fa "l'offertaccia" appare agli occhi della gente come esattamente è, cioè lo speculatore del bisogno altrui.


    No è perchè il mercato è al ribasso e c'è + offerta che acquirenti. Appari come quello che sei , uno dei pochissimi che può comprare cash in un mercato ingessato. Si rompono anche le palle i venditori di ricevere offerte vincolate dalla vendita dell'immobile dell'offerente (situazione ormai quotidiana). Cioè gente che dice ok ti compro ma solo se riesco a vendere il mio. Ho visto catene di s. antonio di 3 o 4 anelli, cioè gente che aspettava che quello sopra vendesse, il quale aspettava che l'altro vendesse etc.

    Altre vendite sono bloccate sempre da clausole sospensive legate all'erogazione del mutuo. Te venditore accetti l'offerta poi ti tocchi le palle e aspetti 3-4 mesi sperando che la banca dia i soldi all'acquirente. Se non glieli da, nn tieni neanche la caparra, e ricominci a cercare di vendere, e l'immobile intanto è calato.

    Col cash puoi garantire che se l'offerta è accettata, l'acquisto avviene snap e gg.

    Se tutti vogliono un picasso e io sono uno dei pochi col picasso lo vendo a di +, e nn sono uno speculatore. Se tutti vogliono vendere a soldi, e io sono uno dei pochi con i soldi, compro a meno, e nn sono uno speculatore. Sono solo uno che sa di essere in posizione di forza commerciale e la usa a suo vantaggio.

    Per quanto riguarda l'innamoramento,anche qua ripeto: la casa è il bene immobile per antonomasia per cui ci si "deve " innamorare.


    Ragionate pure così, ma imo è così che si va schienati.

    Dopo 20 anni la situazione è la seguente:

    Totale entrate da reddito = 520K
    Totale entrate da capitale investito = 60K
    Totale entrate= 580K

    Totale uscite da affitto = 264K
    Totale uscite altro = 240K
    Totale uscite = 504K


    Entrate - uscite = +76K
    Patrimonio = +176k

    Dopo 20 anni chiudo a 176K+ stando in affitto.


    3% netto nn è ottimistico è terribilmente pessimistico se hai 20 anni di orizzonte temporale. Ed è perlomeno composito non 3k l'anno. Col 4 composito (e il 4 nominale imo non è assolutamente ottimistico), sono 122k partendo con 100k per 20 anni.

    Scenario mutuo (trilo in città semi/centrale servito MM): 1,1k/mese (media su 20 anni)
    Stipendio 2Kx13 (media su 20 anni), poniamo di starci dentro con l'altro K+ per spese, ecc...
    Metto di mio 100K e faccio mutuo per 200K al 3% variabile x 20 anni (è circa quella rata con taeg e annessi), compro immobile da 300K

    Dopo 20 anni la situazione è la seguente:

    Totale entrate da reddito = 520K

    Totale uscite da capitale investito = 100K
    Totale uscite da mutuo = 264K
    Totale uscite altro = 240K
    Totale uscite = 604K

    Totale valori posseduti = 300K (immobile)

    Entrate - uscite = -84K
    Patrimonio = 156K se immobile perde 20%
    Patrimonio = 186K se immobile perde 10%
    Patrimonio = 216K se immobile perde 0%
    Patrimonio = 246K se immobile guadagna 10%
    Patrimonio = 276K se immobile guadagna 20%


    Non so come puoi contare un variabile a taeg 3% quando 3% DI SPREAD è già l'incredibile miglior offerta sul mercato oggi.

    MutuiOnline.it - Confronta i mutui - I mutui più convenienti

    Qui vedi un pò di offerte, la migliore di mutui online ha spread 3.40 variabile con cap. 2.80 var senza cap.

    Il problema è che sperare in venti anni consecutivi di tassi euribor a 0 equivale a una gamblata insane.

    Ergo nel tuo confronti stai supponendo che l'euribor rimanga a 0 sempre per 20 anni. Se succede ok, + o - siamo lì con i tuoi conti (salvo il fatto che nel caso di affitto devi usare i rendimenti compositi). Solo che se per sbaglio va a 2% (l'euribor), che è pressochè certo accada per un tot di anni del tuo mutuo, per non parlare di cosa succede se va a 3, sei rovinato. Proprio nel senso che la rata ti arriva magari a 1400 e non ci stai mai + dentro.

    Per cui il var senza cap è assolutamente da escludere. Ma anche quello con cap (cappano a 6) è parecchio rischioso, se euribor va a 2.5 già raggiungi il cap e son tanti tanti soldi in + quando paghi il 6%.

    Dopo 20 anni, mal che vada, chiudo a 156K+ con immobile di proprietà.


    No dai tuoi conti, worst case scenario (-20% tra 20 anni che ammetto essere particolarmente pessimistico ma appunto worst case), Hai una casa di 240k e basta. Non hai 156k + immobile. Ah e qualunque spesa imprevista seria per tutta la durata del mutuo sei rovinato.

    Come se non bastasse un mutuo al 50% della tua capacità di reddito non te lo fa nessuno neanche se sei "figlio della banca" cit.

    Gli oneri di possesso o di affitto li conti nelle spese

    Il fatto che è in affitto paghi AFFITTO+SPESE MANUTENZIONE CORRENTE. In acquisto paghi SPESE MANUTENZIONE CORRENTE + STRAORDINARIA + TASSE (se applicabile, per l'imu dovremo capire cosa succede, ma immaginiamo anche senza imu prima casa). Quindi la differenza è sempre meno dell'affitto stesso, e dai tuoi conti è come se in 20 anni ci fosse la certezza di avere 0 spese di manutenzione straordinaria, che è sostanzialmente impossibile.

    Insomma hai impilato una sull'altra ipotesi da un lato negative per l'affitto (3% netto nominale in 20 anni, assurdo, dato che se compri btp con vita residua 20 anni fai già cmq di + e ci vuole un click e basta), dall'altro estremamente positive per l'acquisto (euribor che rimane a 0 per 20 anni di fila, 0 spese straordinarie).

    Infatti non è possibile vivere con un solo stipendio medio stando in affitto

    Perchè con un mutuo è diverso? non è possibile vivere con un solo stipendio medio italiano entro 10km da roma punto salvo avere ereditato una casa. Va detto che gli stipendi a roma sono un pò + alti della media (ma obv non abbastanza da giustificare la differenza di prezzi delle case con altre città ricche). Insomma roma è ancora in bolla molto + della media italiana (per i prezzi della case), per cui se dovessi parlare con uno che vuol comprare lì sconsiglierei in media l'acquisto + di quello che farei in quasi tutto il resto d'italia. Oppure direi di fare offerte ancora + ribassate in % di quel che ha senso fare altrove.

    Tutti sti discorsi su "se hai 300k da investire ecc..." mi fanno abbastanza ridere (wait non è una critica a nessuno, solo una constatazione della situazione attuale del nostro paese).


    Dato che OP ha aperto il thread dicendo di valutare acquisto senza mutuo, nn capisco cosa ci sia da ridere. Magari è una situazione poco diffusa quindi? di quello si è parlato all'inizio perchè quello era argomento del thread. Ho cash, ha senso comprare o rimango in affitto? quello era l'open post.
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  20. #40
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    Ma chi cazzo ce l'ha 300k da investire oggi? Pochi...molto molto pochi


    E chi cazzo ti fa un mutuo da 200k oggi dato che la rata viene appunto 1k al mese var no cap per 20 anni, e quindi devi aver 3k+ di stipendio netto mensile per poter avere la capienza reddituale necessaria? vale lo stesso discorso.

    Già una casa da 300k (ed è una casa nulla di speciale a roma, anzi), è fuori dalla portata di quasi tutti ormai.

    Salvo avere già casa e riuscire a venderla (da lì le catene di S. antonio).
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