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Discussione: comprare casa o stare in affitto?

  1. #41
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    Citazione Originariamente Scritto da thereader Visualizza Messaggio
    Se per i 300k ti riferisci a me non sono 300k di liquidità ma 100k cash più 200k di ipotetico mutuo. Il contesto che ho provato a proporre è quello in cui di base si possa scegliere fra mutuo e affitto. Ovvio che se non si ha alcuna liquidità da investire è inutile parlare di qualsiasi altra cosa che non sia la locazione.
    forse intendeva che in 20 anni DA PROPRIETARIO sorgono spese che con l'affitto non avresti... cambio caldaia, impianti, tetto, imu, infissi ecc...

  2. #42
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    forse intendeva che in 20 anni DA PROPRIETARIO sorgono spese che con l'affitto non avresti... cambio caldaia, impianti, tetto, imu, infissi ecc...


    Problemi all'ascensore condominiale, rifacimento facciate e balconi, alberi nel giardino che muoiono e vanno rimossi, per non parlare dell'obsolescenza di bagni, cucina ed elettrodomestici per dire (in affitto o te li cambia o cambi casa e trovi quella con la roba nuova).

    Se si chain-scula su tutto (e cmq si è comprato nuovo di pacca, ed è andato tutto bene) , beh forse su 20 anni può trattarsi anche solo di pochi K eur (e cmq la vedo durissima). Ma se invece si compra usato... e/o si runna bad... possono essere facilmente 30-40k in 20 anni, se nn di +.

    Ripeto btw che da qui a 20 anni si costruirà in modi ora quasi inimmaginabili e talmente meglio della tipica palazzina anni 60-90 da rendere quello che già oggi è usato l'equivalente forse quasi di un rudere (oggi) nel 2030.

    Cioè non esagero se dico che in 20 anni ci sarà un'evoluzione delle tecniche e materiali di costruzione, oltre che di infissi impianti etc, eguale se non superiore a quello che c'è stato tra il 1960 e oggi.
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  3. #43
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    Avevo simulato il mutuo proprio su quel sito Mi veniva una rata di 1,1k (mi pare chebanca) con variabile. Se la rata aumenta ok puoi non farcela più ma hai l'immobile da vendere. È chiaro che poi ognuno dovrebbe farsi i suoi conti specifici per capire se può sopportare scostamento x% sulla rata std, ecc...

  4. #44
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    Mi veniva una rata di 1,1k (mi pare chebanca) con variabile.

    Y per 20 anni sì, ho messo 30 che è + ragionevole (e cmq nn ci stai dentro senza 2600/2700 + di stipendio mensile, cioè nn te la danno).

    Se la rata aumenta ok puoi non farcela più ma hai l'immobile da vendere

    E se non ci riesci va pignorato e ti rovini la vita? nn mi pare un bel plan.

    È chiaro che poi ognuno dovrebbe farsi i suoi conti specifici per capire se può sopportare scostamento x% sulla rata std, ecc...

    Ognuno sì, ma il tizio del tuo esempio dovrebbe già sapere da subito che con 2200 di redditi quel plan è del tutto inattuabile senza bisogno di confrontare le due ipotesi (dato che la sua rata dovrebbe esser max 700 a tasso fisso, deve lavorare con quella).
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  5. #45
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    Pignorato vuol dire che non hai affrontato per tempo l'emergenza. Nel senso che, di base, devi essere un pò sveglio e capire in fretta se non riesci a pagare più. Come presupposto, come ho detto, devi però aver comprato un immobile con appeal consolidato. Quindi non dovresti avere problemi a chiudere la questione in caso di "pericolo". Poi sì, in effetti con quei numeri è un pò una gamblata o, se non altro, devono stabilizzarsi o andare bene tante cose insieme e per molti anni. Sul 3% di investimento la visione ottimistica era dovuta al fatto che intendevo ricevere profit annuale e quindi, senza rischiare troppo, mi son basato su un tasso netto da conto deposito che già oggi è difficile da trovare.

  6. #46
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    Citazione Originariamente Scritto da Luciom Visualizza Messaggio

    Infatti non è possibile vivere con un solo stipendio medio stando in affitto

    Perchè con un mutuo è diverso? non è possibile vivere con un solo stipendio medio italiano entro 10km da roma punto salvo avere ereditato una casa. Va detto che gli stipendi a roma sono un pò + alti della media (ma obv non abbastanza da giustificare la differenza di prezzi delle case con altre città ricche). Insomma roma è ancora in bolla molto + della media italiana (per i prezzi della case), per cui se dovessi parlare con uno che vuol comprare lì sconsiglierei in media l'acquisto + di quello che farei in quasi tutto il resto d'italia. Oppure direi di fare offerte ancora + ribassate in % di quel che ha senso fare altrove.
    Pienamente d'accordo. Infatti non ho detto che col mutuo (il mio parlare di un solo stipendio era un iperbole, con uno stipendio MUORI punto) invece si vive, siccome la domanda di thereader era su "non capisco come possa vivere a Roma la gente + comune con stipendio nella media (intendo affitti come 7-8km lontani dal centro)" gli ho risposto che con stipendi nella media si arriva a fine mese con grossa difficoltà, poi vabbè andrebbero inserite altre variabili che obv rendono ancor più difficile arrivare alla fine del mese (figli, spese accessorie ecc...).
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  7. #47
    Antonius L'avatar di piergrigio
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    Perche' follia? esempio: se prendi un mutuo di 200k per una casa che costa 220 non è lo stesso mutuo di 200k che prendi per una casa di 400?


    No perchè il rischio di negative equity (trovarsi una casa con mutuo residuo > del valore della casa stessa) è altissimo se hai 95% di mutuo. Si ok perfetto, pero' io sto parlando di acqusitare oggi una casa che pianifico di tenere pratiamente per sempre, da qui il discorso del negative equity non è particolarmente rilevante

    Negative equity - Wikipedia, the free encyclopedia

    per quanto riguarda l'affitto, dalle mie parti non ci sono case da prendere in affitto che mi piacciono e/o paragonabili a quelle nuove che sto cercando di prendere agli stessi prezzi che io ho pagato la mia attuale nel 2006...e la mia è degli anni 70


    In un mercato illiquido, rurale, o con pochissima scelta, questo può essere vero e può far propendere un minimo per l'acquisto. Ricorda però che un mercato di quel tipo è appunto problematico anche se/quando vorrai rivendere. stesso discorso di prima, non avrei nessuna intenzione di rivendere

    quindi in sotanza: casa che costa 220k quali controindicazioni vedi nell'acquistarla con un mutuo di 210k alla luce di queste nuove info. altra domanda: la rata di un mutuo a tasso variabile senza cap, puo' salire a valori piu' alti della rata che avresti al momento dell'accensione del mutuo a tasso fisso?
    Ultima modifica di piergrigio; 17-07-2013 alle 10:43
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  8. #48
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    Citazione Originariamente Scritto da MechanicalBoy Visualizza Messaggio
    Fai come me, sposa una che ha 4 case e gg
    la sto cercando...

    ah... i miei ne hanno 5, ma ho una sorella

    e a parte il mezzo brag, la mia preoccupazione del "se viene il terremoto" è data dal fatto che + o - sono tutte nella stessa zona.

  9. #49
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    Citazione Originariamente Scritto da Luciom Visualizza Messaggio
    Ma chi cazzo ce l'ha 300k da investire oggi? Pochi...molto molto pochi


    E chi cazzo ti fa un mutuo da 200k oggi dato che la rata viene appunto 1k al mese var no cap per 20 anni, e quindi devi aver 3k+ di stipendio netto mensile per poter avere la capienza reddituale necessaria? vale lo stesso discorso.

    Già una casa da 300k (ed è una casa nulla di speciale a roma, anzi), è fuori dalla portata di quasi tutti ormai.

    Salvo avere già casa e riuscire a venderla (da lì le catene di S. antonio).
    Se hai due stipendi medi (medio per me è compreso tra 1200 e 1500) e magari uno/due genitori che fanno da garante un mutuo di 1k mese te lo danno senza problemi (con ipoteca obv). Ne conosco decine di famiglie così, che con poco meno di 3k mese ne pagano 1 di mutuo...e con due figli campano, stringendo molto al cinghia ma campano.

    Il problema è il dopo...il problema è che quasi nessuno di noi può (a differenza di quanto avveniva 20/30 anni fa) essere certo di avere la stessa capacità di produrre reddito nei prossimi 20 anni.

    Però questo è un altro discorso e chiedo scusa per l'OT
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  10. #50
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    Citazione Originariamente Scritto da piergrigio Visualizza Messaggio
    la rata di un mutuo a tasso variabile senza cap, puo' salire a valori piu' alti della rata che avresti al momento dell'accensione del mutuo a tasso fisso?[/B][/I]
    ovviamente si, altrimenti non avrebbe mai senso il tasso fisso. Comunque in linea generale tasso variabile>tasso fisso perchè anche se in futuro i tassi di interesse salgono sopra al tasso fisso che avresti ora avrai meno capitale su cui paghi gli interessi. Quindi la rata sarà comunque uguale/minore o leggermente maggiore, ma avrai messo da parte una buona differenza negli anni prima.

    Sempre in linea generale se sai investire bene il capitale affitto>mutuo se si guarda solo il lato economico. La maggior parte della gente però non sa o non investe il capitale e spende facilmente la differenza tra la rata del mutuo e l'affitto, quindi a quel punto a loro conviene il mutuo.
    Seguimi su twitter: twitter.com/msala9

  11. #51
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    Pignorato vuol dire che non hai affrontato per tempo l'emergenza. Nel senso che, di base, devi essere un pò sveglio e capire in fretta se non riesci a pagare più. Come presupposto, come ho detto, devi però aver comprato un immobile con appeal consolidato

    Ti fidi se ti dico che se hai fretta (e anche una rata missata di mutuo il compratore la scopre, quindi è una fretta che diventa pubblica diciamo) , al giorno d'oggi anche immobili "con appeal consolidato" (etichetta che mi pare cmq difficile da attribuire a quasi qualunque oggetto sui prezzi di cui stiamo parlando) potresti non riuscire a venderli rapidamente?

    E ti serve che sia rapido perchè la banca pignora + volentieri nella condizione descritta dato che 100k di cuscinetto tuo ci sono.

    Inoltre se vai in quella situazione puoi poi scordati mutuo a vita.

    Insomma imo è un rischio da nn correre. Già lo corri in maniera nn evitabile perchè il reddito può sempre calare/scomparire. Correrlo doppio, con anche il rischio tassi, io eviterei sempre cmq.

    Il variabile (vedi anche sotto) lascialo a chi può gamblare.

    Sul 3% di investimento la visione ottimistica era dovuta al fatto che intendevo ricevere profit annuale e quindi, senza rischiare troppo, mi son basato su un tasso netto da conto deposito che già oggi è difficile da trovare.

    Ho capito che intendi ma il profilo di rischio di un btp nn è troppo diverso da quello di un conto deposito; c'è il rischio tassi anche lì, ma volendo si elimina (o riduce drasticamente) guardando i titoli inflation linked.

    Si ok perfetto, pero' io sto parlando di acqusitare oggi una casa che pianifico di tenere pratiamente per sempre, da qui il discorso del negative equity non è particolarmente rilevante


    quindi in sotanza: casa che costa 220k quali controindicazioni vedi nell'acquistarla con un mutuo di 210k alla luce di queste nuove info. altra domanda: la rata di un mutuo a tasso variabile senza cap, puo' salire a valori piu' alti della rata che avresti al momento dell'accensione del mutuo a tasso fisso?


    Se fai mutuo 95% puoi andar sotto in un secondo. Te dici "che mi frega tanto la tengo". Eh ma il problema è che una rata di 35% dello stipendio è cmq un pò alta, al limite. A parte che nn è easy trovare mutuo 95% della somma, 35% dello stipendio (se ce la fai bravo te, ora le soglie sono 80%/33%, e cmq sono le soglie massime, almeno delle banche con cui ho a che fare), io lo sconsiglierei in ogni caso se VARIABILE pd.

    Cioè il discorso è simile a sopra: te ti metti al bordo del burrone che se nn succede NIENTE ce la fai. Appena succede qualcosa cadi giù. Non è un bel posto in cui mettersi per 30 anni imo.

    Riduzione del salario del 20% , e/o un paio d'anni in cui missi delle mensilità, è uno scenario negativo ma possibile per molte attività anche da dipendente. Stessa roba euribor a 2.5% (Che già cappa il variabile a 6, + del fisso). Fai uno "stress test" cioè i conti numerici di come vai a finire se hai 20% in meno di reddito e devi pagare la rata al 6. Anche se è uno scenario che sta solo al 10% di accadere nella durata complessiva del mutuo (imo sta a di +), cmq è il 10% di morire finanziariamente, a meno che lo stress test non ti dica che soffrendo ce la faresti lo stesso.

    Nel qual caso allora significa che puoi pagare il premio per il fisso e garantirti molto di + di non poter runnare troppo bad (almeno dal lato tassi).

    Poi possono esserci condizioni strane (E magari oggi è vero, va verificato, spulciando un pò in giro mi pare che forse sia così) in cui il cap del variabile è poco di + di quello che cmq pagheresti di fisso (e in effetti ho visto var. con cap a euribor +3,4 cap 6, vs fissi a 5.4,come migliori offerte diciamo). Ma quando questo è vero, allora significa che il mercato sta stimando come "quasi certo" l'euribor tale da raggiungere il cap. Insomma che lo scenario + probabile è risparmiare qualcosa i primi anni ma poi pagare un pò di + del fisso per quasi tutta la vita residua del mutuo.

    Per 210k di mutuo 30ennale, si parla di passare da 900 di rata ora a 1200 circa se il cap è raggiunto (E ripeto, da come vedo io le cose, mi sa che è probabile che il cap lo pagherai 15 anni su 20 per capirci). Se 900 è il 35% del reddito (quindi fai sui 2500 o poco +), beh si tratta di arrivare a quasi la metà del reddito. Aggiungici il rischio di riduzione del reddito e mi capirai quando ti dico che imo l'acquisto che ti proponi di fare è troppo rischioso, anche se sei disposto a tenerla qualunque cosa succeda se puoi permettertelo.

    ovviamente si, altrimenti non avrebbe mai senso il tasso fisso. Comunque in linea generale tasso variabile>tasso fisso perchè anche se in futuro i tassi di interesse salgono sopra al tasso fisso che avresti ora avrai meno capitale su cui paghi gli interessi. Quindi la rata sarà comunque uguale/minore o leggermente maggiore, ma avrai messo da parte una buona differenza negli anni prima.


    Il tasso variabile è ovvio che alla fine del periodo ti faccia in media risparmiare perchè è + rischioso. Con il fisso a tutti gli effetti è come se pagassi un premio per l'assicurazione contro il rischio tasso. Il punto è che dato che sbagliare o badrunnare può significare morire finanziariamente, beh forse è una assicurazione che vale la pena di fare.

    Io il variabile lo capisco se decennale al 20% del reddito per dire (tipo un garage, o una casa normale ma per chi ha reddito molto molto alto). Anche se qualcosa va male stica, in media risparmi.

    Ma + la rata del variabile si avvicina al terzo dello stipendio, e + è lunga la durata, beh meno ha senso imo.
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  12. #52
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    scusami, mi sono espresso male. 35% del reddito complessivo è quello della rata del mutuo fisso non variabile. Non vedo rischi eccessivi perchè in casi estremi vendi e gg. tu dici che magari devi vendere a una cifra inferiore dell'ammontare che ti rimane da pagare del mutuo? beh a meno che non debba vendere entro 3 anni e che in questi 3 il mercato immobiliare sia crollato come mai nella storia della mattone (tipo compro oggi a 220 casa nuova di pacca e rivendo tra 3 anni a 180) non credo proprio sia possibile. o mi sfugge qualcosa o non vedo rischi. l'unica banca che da il 95% oggi è intesa s.paolo
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  13. #53
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    Citazione Originariamente Scritto da mindseTHEskill Visualizza Messaggio
    No no, fidati che anche in periferia (certo non estrema periferia ma anche fino a 8-10 km dal centro) con meno di 800 euro al mese ci prendi non più di 40 mq.

    Infatti non è possibile vivere con un solo stipendio medio stando in affitto. E anche se ne hai due medi o leggermente sotto la media arrivi a fine mese per il rotto della cuffia.
    Tutti sti discorsi su "se hai 300k da investire ecc..." mi fanno abbastanza ridere (wait non è una critica a nessuno, solo una constatazione della situazione attuale del nostro paese).

    Ma chi cazzo ce l'ha 300k da investire oggi? Pochi...molto molto pochi
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    TUtti i miei amici stanno in affitto.....

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    Zona Caffarella due ragazzi con due supersingole ( piu grandi di doppie normali ), entrambi con bagno interno, cucina, salone e terrazzo saranno boh 75 mq + 10 di terrazzo pagano 1200 ( e spendono infinito glie l'ho sempre detto )...

    altri due amici Zona tuscolana ( sopra fermata Lucio Sestio ) vivono in 70mq + terrazzo di 40mq a 800 euro.....

  14. #54
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    ps a 7km dal centro di Roma è praticamente ancora centro...
    mindseTHEskill likes this.

  15. #55
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    Citazione Originariamente Scritto da lorymarbury Visualizza Messaggio
    Boh non so dove vivi e quando paghi.......

    TUtti i miei amici stanno in affitto.....

    Zona Arco di Travertino 60mq ragazzo che vive da solo 640 € ( gran prezzo sia chiaro glie l'ho sempre detto ).. PREZZO MEDIO 778 Euro: pagano poco

    Zona Caffarella due ragazzi con due supersingole ( piu grandi di doppie normali ), entrambi con bagno interno, cucina, salone e terrazzo saranno boh 75 mq + 10 di terrazzo pagano 1200 ( e spendono infinito glie l'ho sempre detto )...PREZZO MEDIO 1103 Euro...escluso il terrazzo: non pagano infinito: un prezzo medio


    altri due amici Zona tuscolana ( sopra fermata Lucio Sestio ) vivono in 70mq + terrazzo di 40mq a 800 euro.....PREZZO MEDIO 908 Euro...escluso il terrazzo: pagano molto poco
    Basta guardare i link che avevo postato qualche post sopra...per capire che i tuoi amici pagano prezzi sotto la media.
    Aho, la prossima volta che devo cercare casa ti faccio uno squillo
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  16. #56
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    affitto senza alcun dubbio...il mercato immobiliare è in crisi, quello che oggi paghi 200k tra qualche anno lo daranno fuori a 150k se non di meno. siamo ancora in un periodo dove è meglio vendere che comprare.

  17. #57
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    Senza entrare troppo nel particolare con esempi particolari e discutibili(complicano solo le cose), e parlando solo di ev monetaria non esistono variabili oggi nel nord del mondo Che rendono l equazione acquisto>affitto...
    Il Costo opportunita del denaro per acquistare una casa(net gain da investimento di quei soldi risk free Es bond) da solo ti Consentieebbe di pagare l affitto a prezzi di mercato, senza Dover pagare imposte varie Sulla proprieta e l accantonamento a fondo ammortamento(leggi guasti, Che in italia sugli immobili tutti se li dimenticano) e I Costi di gestione.

    Perche non la pensiamo tutti cosi?! Il senso comune, l ev psicologica(e casa Mia) e il fatto Che l investimento casa dal dopo guerra al 2005 abbia portato considerevoli aumenti in conto capitale(leggi I prezzi delle case sono cresciuti battendo costantemente il mercato degli investimenti risk free - per farla breve) hanno causato la percezione, in larva parte vera, Che acquisto>affitto... Era vero prima, Ora nn lo e piu!

    PS sn convinto Che lo sviluppo tecnologico a Breve fara diventare un acquisto nel 2008-2015 nn solo <affitto ma <<<<<<affitto

  18. #58
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    Ho letto molto attentamente la discussione. Tralascerei i sacrosanti discorsi sul fatto che il mutuo ha un costo molto difficile da sostenere e che è bene considerare anche tutte le spese accessorie prima di aprirne uno.
    Mi soffermerei sul caso ideale in cui una persona possa in egual maniera e senza che gli cambi la vita andare in affitto o comperare.
    Il calcolo da fare è stato descritto bene tuttavia penso che si tramuti in un esercizio matematico non necessariamente utilizzabile.
    Il dato più importante è la differenza sul valore dell'immobile che c'è tra il momento dell'acquisto e il termine del mutuo giusto?!
    Consideriamo il caso più comune cioè una casa acquistata in città come ad esempio Bologna Firenze Torino ecc non un paese o minicittadina. In questi contesti il valore delle case è ciclico come sono cicliche le crisi economiche (adattamenti a cambiamenti di mercato e società) quindi per quale motivo dovremmo supporre che il prezzo delle case acquistare ora sia inferiore al loro valore al termine del mutuo (per esempio tra 30 anni)?
    Ipotizziamo in maniera de tutto probabile che il valore delle case scenda ancora di un 10% e tocchi il minimo il prossimo anno, sarà cmq superiore al valore della casa acquistare 30 anni fa ?!

    Chiedo il vostro contributo per ampliare le mie vedute e arricchire i miei ragionamenti @Luciom

  19. #59
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    Qui non è che si dica che per forza tra 30 anni la casa varrà meno in termini nominali di oggi. E' possibile ma abbastanza improbabile.

    Il dubbio viene invece in termini reali.

    Cmq sia il concetto a breve è che è probabile un calo ulteriore dei prezzi quindi perchè comprare ora? servono sconti importanti o motivi unici e irripetibili per comprare adesso. Già da luglio (quando è stato aperto il thread) un 2-3% in meno le case lo hanno fatto. Buttalo via... e la direzione è ancora quella.

    Cmq

    Il dato più importante è la differenza sul valore dell'immobile che c'è tra il momento dell'acquisto e il termine del mutuo giusto?!


    No nell'esempio che hai fatto te, cioè se uno può comperare o no significa che ha i soldi per farlo (quindi niente mutuo). Perchè se hai capitale 0 da vincolare nell'immobile, la rata di un mutuo 30ennale per l'acquisto è ancora in media ben + alta dell'affitto per lo stesso immobile. Senza parlare che spesso quando compri hai poi ulteriori spese per arredo e ristrutturazioni.

    Quindi se hai soldi per farlo il singolo parametro + importante è comparare come ho già detto il rendimento che potresti ottenere con quei soldi e il rendimento implicito dell'acquisto.

    Il rendimento implicito è (quello che avresti dovuto pagare di affitto) - (spese e tasse per la proprietà che non avresti in affitto) / valore dell'immobile.

    Banalizzando se hai 200k che puoi far rendere al 4%, e compri una casa che ti costerebbe 6k d'affitto al mese, stai buttando soldi nell'acquisto ok, salvo che tu creda in una rivalutazione dell'immobile. Se aggiungi che è quasi certo un ulteriore calo è proprio folle comprare. Diverso è comprare con 200k una casa il cui affitto ti costerebbe (parlo a mercato, non perchè chiede troppo) 12k. Beh in quel caso allora l'acquisto diventa molto + interessante. Perchè anche mal che vada te stai guadagnando (in termini di qualità della vita, se quel tipo di casa è quel che cercavi) 4k l'anno rispetto a tenere investiti i soldi ed affittare. Quindi anche se quella casa cala del 2% l'anno ci stai dentro. Se per sbaglio smette di calare o inizia a salire tanto meglio.
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    Con il dire che può comprare intendevo dire che ha un capitale iniziale da investire ma non per tutto il valore della casa e quindi se la vuole comperare deve cmq chiedere un mutuo in più ipotizzo che data la rendita della persona e con il suo stile di vita ce la fa a campare sia con mutuo sia senza mutuo o meglio tutti i soldi che lui non spenderebbe in tasse condominio più la differenza tra mutuo e ipotetico affitto la risparmia.

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