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Discussione: Mutuo casa: ignorante chiede aiuto

  1. #1
    Calling Station L'avatar di ahriman512
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    Predefinito Mutuo casa: ignorante chiede aiuto

    Salve forumisti bancari immobiliari o semplicemente più dotti di me, vorrei chiedervi qualche delucidazione sul mutuo casa ed i suoi risvolti visto che, da paranoico navigato, trovo difficile fidarmi del direttore della filiale nella quale ho il conto

    Senza ulteriori preamboli: avrei intenzione di comprare casa prossimamente, la mia banca (meglio sentirne altre per confontare eventuali condizioni più vantaggiose, right?) è pronta a sborsare l'80% del valore dell'immobile (o della cifra pagata, quand'essa risultasse inferiore al reale valore stimato) concedendomi una rata pari al 60% (se ben ricordo) del mio stipendio medio mensile.

    1)E qui parte il primo quesito: tasso fisso o tasso variabile? Ho un lavoro a tempo indeterminato, una fidanzata in fase di laurea che si spera non resti disoccupata a lungo e l'intenzione di prolificare in un futuro non remoto. Se servono altre info ditemi che aggiungo

    2)Ho un reddito di circa 22K annui, ai quali aggiungerei un atteso di circa 10K dal poker. Ho la possibilità di aggirare il limite della rata mensile grazie alle garanzie della mia mammina, ma francamente non me la sento di dimensionare la rata tenendo conto anche del Cash Game (visto che potrei smettere, andare broke, non vincere abbastanza ecc... ve l'ho detto che sono paranoico! ). Tuttavia mi è stato detto che è possibile impostare il mutuo (esempio ipotetico) a 30 anni con rata "leggera", versando un ulteriore cifra quando me ne si presentasse la possibilità, cifra che andrebbe quindi dedotta dal credito erogato dalla banca. Ergo, ditemi se ho ben capito, devo alla banca 100 di capitale + 60 di interessi, vinco 10 al bingo e li verso, all'indomani dovrò 90+ 55 o comunque una quantità di interessi ricalcolata in base alla nuova durata del mutuo. E' corretto? Quali sono gli eventuali contro della cosa?

    3)la rata, salvo rinegoziazioni, rimane fissa (con tasso fisso) aldilà dell'inflazione, giusto?

    Nel dubbio di non essere stato abbastanza chiaro spiego qual'è l'idea che mi son fatto riguardo l'affrontare il mutuo:
    Mi faccio versare (cifre ipotetiche) 100K di prestito, dimensiono la rata in modo da poterla affrontare con il solo stipendio, per esempio 700€ al mese, quando e se ho accumulato 5K di vincite le verso sul mutuo per poi rinegoziare la rata in maniera da mantenerla invariata diminuendo però il numero totale di rate e quindi gli interessi totali.

    Sega mentale stupida o idea valida?

  2. #2
    Amministratore L'avatar di Luciom
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    concedendomi una rata pari al 60% (se ben ricordo) del mio stipendio medio mensile.

    Spero che tu abbia capito male perchè è una % folle. Ai tempi della bolla massima si arrivava forse al 40%. Il cap + tipico è un terzo dello stipendio. Parliamo della mensilità netta in busta paga.

    Verifica perchè la cosa ovviamente può fare un'enorme differenza.

    1)E qui parte il primo quesito: tasso fisso o tasso variabile? Ho un lavoro a tempo indeterminato, una fidanzata in fase di laurea che si spera non resti disoccupata a lungo e l'intenzione di prolificare in un futuro non remoto. Se servono altre info ditemi che aggiungo

    Con queste info NOBRAIN il fisso. Questo perchè ciò che devi fare non è ottimizzare la somma di interessi pagati nella durata del mutuo, ma invece minimizzare le chance di un disastro finanziario famigliare che ti manda broke.

    Il fisso alla lunga in generale forse ti fa pagare di + se non c'è un picco dei tassi serio prima dello scadere del mutuo, ma ti garantisce di pianificare l'esborso senza mai rischiare nulla da quel lato. In un momento come questo in cui i tassi sono al minimo, prendere il variabile significa risparmiare un pò e correre un rischio di probabilità ignota di pagare una rata perchè no anche il doppio di quella con cui sei partito dopo 5 o 10 anni.

    E inoltre, a oggi i tassi fissi sono un pò fastidiosamente altini a causa dello spread (che si riversa anche sui mutui). Ma se le cose strutturalmente migliorano, e i tassi BCE rimangono molto bassi, nel futuro anche prossimo il tasso fisso potrebbe scendere. Es. se oggi alla fine non trovi meglio di un 4.5% (dipende poi molto dai dettagli), magari forse tra 2 anni trovi al 3.25%. Nel qual caso rifinanzi e gg.

    Per cui col fisso la rata non può MAI salire, ma se le condizioni ci sono migliorative nel futuro e ti dai un attimo da fare può scendere.

    Il variabile è il contrario. + basso di così è dura, può solo che salire.

    Il variabile è accettabile e forse anche consigliabile per chi ha molti soldi e fa mutuo lo stesso perchè ritiene di investire i propri risparmi a % di rendimento maggiori di quelle che paga per il prestito, e nel caso che le cose vadano male passare da 500 di rata a magari 800 non gli cambi niente.

    Tuttavia mi è stato detto che è possibile impostare il mutuo (esempio ipotetico) a 30 anni con rata "leggera", versando un ulteriore cifra quando me ne si presentasse la possibilità, cifra che andrebbe quindi dedotta dal credito erogato dalla banca. Ergo, ditemi se ho ben capito, devo alla banca 100 di capitale + 60 di interessi, vinco 10 al bingo e li verso, all'indomani dovrò 90+ 55 o comunque una quantità di interessi ricalcolata in base alla nuova durata del mutuo. E' corretto? Quali sono gli eventuali contro della cosa?


    La banca non può mai impedirti di ripagare in tutto o in parte il mutuo prima della scadenza (può provarci ma dopo la Bersani è molto + duro). Al max può farti pagare l'1% di costi.

    Tu alla banca non devi "gli interessi". Tu devi la somma, a un tasso di interesse stabilito (fisso o variabile o misto), e una durata stabilita. Quello è ciò che "devi". Se glieli dai prima le cose cambiano obv. Dato che la stragrande maggioranza dei mutui a tasso fisso è alla "francese" (cioè restituzione del capitale con rate nominalmente identiche, il che corrisponde a pagare all'inizio quasi solo interessi alla fine quasi solo capitale), se tu estingui in maniera parziale il mutuo la tabella alla francese viene rimodulata con la cifra dovuta rimasta, il tasso stabilito, e la durata rimanente.

    Quindi in pratica se dopo 4-5 anni di 30ennale metti 10k extra per ripagare, quel che succede salvo diversi accordi tra te e la banca è che la rata da lì alla fine dei 30 anni si riduce di un X che dipende dai calcoli.

    Oppure (pratica comune) si calcola con la stessa identica rata quante "rate" risparmi, quindi magari la durata diventa 26.3 anni o quel che è. Però questo è leggermente + complicato perchè variando la durata del mutuo tipicamente deve intervenire un notaio.

    3)la rata, salvo rinegoziazioni, rimane fissa (con tasso fisso) aldilà dell'inflazione, giusto?


    Nono. Rimane fissa QUALUNQUE sia l'inflazione. Rimane fissa punto no matter what, non può mai salire. Ma rinegoziando può scendere. Per questo privilegio paghi qualcosa di + ogni mese di quello che avresti pagato con tasso variabile.

    Mi faccio versare (cifre ipotetiche) 100K di prestito, dimensiono la rata in modo da poterla affrontare con il solo stipendio, per esempio 700€ al mese, quando e se ho accumulato 5K di vincite le verso sul mutuo per poi rinegoziare la rata in maniera da mantenerla invariata diminuendo però il numero totale di rate e quindi gli interessi totali.


    Tecnicamente e teoricamente lo puoi fare. Ma alle banche questo crea di solito qualche problema. Dal loro punto di vista, per finanziarti il fisso devo trovare fondi di durata "matching" che remunera qualcosa di meno di quel che te dai a loro. Se tu estingui parzialmente + volte durante la vita del mutuo, crei loro dei problemi perchè nel frattempo i fondi che hanno preso per finanziarti devono cmq continuare a pagarli.

    In ogni caso legalmente puoi, ma ti suggerisco di dirlo prima con la banca se questo è il tuo plan perchè meglio trovarne una disposta a estinzioni parziali varie e consapevole, così che non ti mettano i bastoni tra le ruote ogni volta che ti trovi ad avere i 5k extra di cui parli.
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  3. #3
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    Innanzitutto grazie per la pazienza e la cortesia nell'illuminarmi Lucio
    Sulla percentuale della rata sono andato a memoria, probly a questo punto si trattava del 40% e non del 60 della busta paga.

    Riguardo la parte finale( Mi faccio versare (cifre ipotetiche) 100K di prestito, dimensiono la rata in modo da poterla affrontare con il solo stipendio, per esempio 700€ al mese, quando e se ho accumulato 5K di vincite le verso sul mutuo per poi rinegoziare la rata in maniera da mantenerla invariata diminuendo però il numero totale di rate e quindi gli interessi totali.
    ) il direttore della banca non ha sollevato problemi, anzi, mi ha detto qualcosa tipo "si, questa è la figata! Tu puoi versare quando ne hai la possibilità", solo che, come già detto, sono tendenzialmente paranoico,soprattutto laddove si parla di quello che per me è un grosso investimento, tantopiù se il mio interlocutore è qualcuno che trae beneficio da questo mio investimento.

    Btw grazie per i chiarimenti, mi riservo di sfruttare nuovamente la tua conoscienza in futuro TY di nuovo!

  4. #4
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    Ha praticamente detto tutto Lucio.

    Avendoli personalmente fatti per il mio mutuo, ti confermo che i versamenti in conto capitale vanno appunto a ridurre esclusivamente il conto capitale residuo, con conseguente abbassamento della rata o riduzione della durata temporale complessiva.
    Insomma NON paghi interessi anticipati (che sarebbe oggettivamente nonsense), l'unico balzello è una micopercentuale sul versamento per la gestione bancaria dell'operazione/balzelli vari ecc (informati con la banca, si parla di qualche decina di euro).

    Alcuni consigli:
    1) se ipotizzi di fare mutuo a tasso fisso, allora se un domani ti ritrovassi con un po' di liquidità extra (per il poker, crescita professionale ecc), valuterei attentamente prima di fare versamenti in conto capitale per ridurre la rata; nel post iniziale scrivi che stai valutando di mettere su famiglia ecc pertando tieni conto che andrai in conto a spese significative rilevanti e avere liquidità disponibile subito è >>>>>>>>>> che ridurre un mutuo, specie se riesci a sostenerlo (e in linea di massima obv se ti trovi liquidità extra è proprio perchè il mutuo riesci a sostenerlo )
    2) non fare tasso variabile puro a meno che tu non abbia appunto una possibile eccedenza di liquidità tale da poterti consentire di abbattere fortemente la quota capitale in caso di crescita repentina degli interessi. Una buona soluzione sarebbe ad esempio quella di "blindare" una parte del mutuo acquistando, con la tua eccedenza, obbligazioni dell'istituto bancario legate parzialmente all'Euribor. In questo modo in sostanza se l'Euribor cresce crescono di conseguenza i tuoi interessi ma anche conseguentemente le cedole che prendi sull'obbligazione
    3) esistono anche forme miste variabile/fisso, di norma sono tassi variabili con un cap massimo prestabilito sulla % di interessi. Prova a chiedere alla banca, anche se nella tua posizione prolly la soluzione del puro fisso è la + idonea.
    4) come già suggerito, chiedi chiarimenti sulla % ammessa sul tuo stipendio, perchè 60% è sick/unreal (a me hanno concesso 42% ed è già quasi surreale, di norma si sta tra 30 e 40%)

    Per il resto gl e complimenti per l'approccio estremamente serio e maturo all'argomento.
    Ciao
    Il poker è solo un brutto modo di fare molti soldi. (cit. Lucio)

  5. #5
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    E grazie pure @Blood, gentilissimo. Apprezzo ogni consiglio, specialmente quanto hai detto al punto 1. Obv se verso 5K significa che sono 5K che crescono al poker roll, al rl roll ed al sfighe impreviste roll
    Per la percentuale della busta paga mi sono già informato e potrei ovviare al cap con garanzia di terzi (la mamma è sempre la mamma), ma obv voglio valutare quanto meglio mi sarà possibile una cifra che io sia in grado di sostenere autonomamente, basandomi sui miei soli guadagni (un mutuo è per x anni, l'amore boh ).
    Per il punto 2... sono troppo ignorante e presento una certa idiosincrasia a cose simili, quindi o mi freecoachi o mi sa che a 'sto punto farò call sul tasso fisso e via

    Di nuovo grazie per le risposte, vediamo se la casa addocchiata vale il buy in e poi magari tornerò in preda all'ansia a chiedervi ulteriori lumi!

  6. #6
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    Allora, a parte quello che hanno già detto gli altri, io innanzi tutto ti consiglio di girare DIVERSE banche per sentire varie proposte.

    Le proposte che ti devi far fare sono essenzialmente tre: 1) Fisso 2) Variabile 3) Variabile con Cap.
    Sulle prime due penso che nn ci sia nulla da aggiungere la terza ipotesi è praticamente un variabile dove nn vai mai a pagare più di quanto concordato inizialmente.
    Poi vedi anche che altre tipologie di mutuo offrono, variabile con rata fissa (si allunga o si accorcia la durata del mutuo a seconda se sale o scende l'euribor, vabbè che ormai puà solo salire lol). Cmq senti le varie proposte.

    Purtroppo con la contrazione del credito che c'è al momento i livelli non saranno eccezionali e magari alcune banche neanche prenderanno in considerazione la pratica (cmq nn ci hai detto quanto vuoi prendere e se i 22K sono netti o meno) quindi non ti scoraggiare se vari istituti non ti filano.

    Se ti offrono 2 variabili, stai attento a quale parametro è agganciato il mutuo: BCE (da quanto ne so in pochi lo offrono perchè nn è quotato), Euribor 1m, 3m, 6m considera che tra i 3 euribor ci passano in media 20c/30c e quindi due mutui entrambi Euribor +300 è ovviamente più conveniente quello a 1 mese e a salire.

    Quando magari hai vari livelli postali e si vede un minimo la varia convenienza economica dell'uno o dell' altro.

    Il punto 2 di Blood lascialo perdere che è cmq sempre più conveniente rimborsare il capitale del mutuo, come ipotesi tua sopra che fare quello che dice lui.
    Cioè avrebbe anche un senso, praticamente quello che dice blood è: tu prendi il mutuo a Euribor 6m+ 300 e il rischio come ti dicevano prima è che l'euribor salga. Quindi Blood dice: compri un' obbligazione della banca che paga Euribor6m + xxx e così per quella parte hai un costo del mutuo pari a 300 -xxx in quanto l'Euribor lo incassi con l' obbligazione e lo paghi nel mutuo. Cmq ci dovresti stare appresso perchè ovviamente il mutuo è a lungo termine mentre l'obbligazione è normalmente a breve medio.

    Ultima cosa, i rimborsi e l'estinzione anticipata in teoria sono free, cioè io nn so di quell' 1% di spese, per il decreto bersani quindi in teoria ne puoi fare quanti ne vuoi di rimborsi, ma magari informati (ripeto per legge, Decreto Bersani, nn ci sono problemi) ma la banca ti potrebbe far storie e lungaggini. Per l'accorciamento del mutuo cmq vai tranquillo che le banche lo gradiscono e non serve il notaio ma basta una nota a margine (del contratto di mutuo).

    Ciao

  7. #7
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    Allora, a parte quello che hanno già detto gli altri, io innanzi tutto ti consiglio di girare DIVERSE banche per sentire varie proposte.


    Una ovvietà che mi ero dimenticato di dire, +1.

    Banalmente qui ti fai una idea dei mutui meno cari

    MutuiOnline.it: confronta le offerte di mutuo di 52 banche.

    Accetta fino a davvero poco di + dei + bassi, non oltre.

    Ultima cosa, i rimborsi e l'estinzione anticipata in teoria sono free, cioè io nn so di quell' 1% di spese, per il decreto bersani quindi in teoria ne puoi fare quanti ne vuoi di rimborsi, ma magari informati (ripeto per legge, Decreto Bersani, nn ci sono problemi) ma la banca ti potrebbe far storie e lungaggini. Per l'accorciamento del mutuo cmq vai tranquillo che le banche lo gradiscono e non serve il notaio ma basta una nota a margine (del contratto di mutuo).


    L'1% è il cap che Bersani ha introdotto alle penali per estinzione anticipata. Che prima di solito in righe piccole a pagina 93 del contratto ti blindavano con penali redic. Difatti il mercato dei rifinanziamenti quasi non esisteva in Italia prima della Bersani, almeno per i mutui-casa dei privati.

    Il notaio l'ho citato perchè è una delle scuse classiche della banche che vogliono caricarti costi (per dissuaderti) in vario modo; onestamente non ho verificato se fosse necessario o no a norma di legge.
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  8. #8
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    Ciao.

    Aggiungo un tema che non è stato toccato ma che al 99% qualsiasi banca ti chiederà: le assicurazioni collegate al mutuo.

    Tipicamente la banca che eroga al muto ti chiederà di sottoscrivere:
    - un'assicurazione "scoppio e incendio" a garanzia dell'immobile (questa te la chiedono al 100%)
    - un'assicurazione temporanea caso morte a capitale decrescente (il capitale assicarato diminuisce nel tempo seguendo il debito residuo). All'eventuale morte dell'assicurato, l'assicurazione estingue il mutuo.

    Da un punto di vista della logica assicurativa entrambe hanno 100 e più ragioni, non solo per la banca ma anche per chi sottoscrive il mutuo, specialmente se ha intenzione di mettere su famiglia.
    Il problema è che molti istituti di credito fanno pagare queste assicurazioni mooooolto ben oltre il loro valore aggiungendo forti costi impiciti al mutuo.
    Quando feci il mutuo qualche anno fa le prime due banche in cui andai a negoziarlo mi quotarono la polizza caso morte circa il 250% del premio della polizza equivalente fatta direttamente con qualsiasi primaria compagnia, oltre a chiedermi un pagamento con premio unico anticipato per tutta la durata della polizza. Parliamo complessivamente di diverse migliaia di euro di differenza.

    Ora le cose sono leggermente cambiate visto che è stata emanata una legge che obbliga la banca a dare più alternative nella scelta della polizza.

    Il mio consiglio è di:
    - fare polizze temporanee caso morte a premio ricorrente (paghi un po' ogni anno) e non a premio unico (paghi tutto in anticipo): a forte di un costo totale leggermente superiore, hai tutta una serie di vantaggi (specialmente se pensi di poter rinegoziare/rimborsare parte del mutuo in anticipo), anche fiscali (il premio di queste polizze è detraibile al 19% ma solo entro un massimale che andrai inevitabilmente ad esaurire se scegli il premio unico)
    - prima di sottiscrivere qualsiasi polizza con la banca, vai a farti qualche preventivo dal tuo assicuratore di fiducia

    Per il resto concordo anche io che nel tuo caso probabilmente sia preferibile il tasso fisso (specialmente se riesci a non andare molto oltre la soglia del 5%) e che l'importo del premio non dovrebbe andare oltre al 30% (40% è off/limits, se non hai un patrimonio alle spalle) del tuo reddito certo (o del tuo e della tua compagna, se lo fate insieme).
    Ultima modifica di Gaspar1; 21-01-2013 alle 10:51

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  9. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da Gaspar1 Visualizza Messaggio
    Ciao.

    Aggiungo un tema che non è stato toccato ma che al 99% qualsiasi banca ti chiederà: le assicurazioni collegate al mutuo.

    Tipicamente la banca che eroga al muto ti chiederà di sottoscrivere:
    - un'assicurazione "scoppio e incendio" a garanzia dell'immobile (questa te la chiedono al 100%)
    - un'assicurazione temporanea caso morte a capitale decrescente (il capitale assicarato diminuisce nel tempo seguendo il debito residuo). All'eventuale morte dell'assicurato, l'assicurazione estingue il mutuo.

    Da un punto di vista della logica assicurativa entrambe hanno 100 e più ragioni, non solo per la banca ma anche per chi sottoscrive il mutuo, specialmente se ha intenzione di mettere su famiglia.
    Il problema è che molti istituti di credito fanno pagare queste assicurazioni mooooolto ben oltre il loro valore aggiungendo forti costi impiciti al mutuo.
    Quando feci il mutuo qualche anno fa le prime due banche in cui andai a negoziarlo mi quotarono la polizza caso morte circa il 250% del premio della polizza equivalente fatta direttamente con qualsiasi primaria compagnia, oltre a chiedermi un pagamento con premio unico anticipato per tutta la durata della polizza. Parliamo complessivamente di diverse migliaia di euro di differenza.

    Ora le cose sono leggermente cambiate visto che è stata emanata una legge che obbliga la banca a dare più alternative nella scelta della polizza.

    Il mio consiglio è di:
    - fare polizze temporanee caso morte a premio ricorrente (paghi un po' ogni anno) e non a premio unico (paghi tutto in anticipo): a forte di un costo totale leggermente superiore, hai tutta una serie di vantaggi (specialmente se pensi di poter rinegoziare/rimborsare parte del mutuo in anticipo), anche fiscali (il premio di queste polizze è detraibile al 19% ma solo entro un massimale che andrai inevitabilmente ad esaurire se scegli il premio unico)
    - prima di sottiscrivere qualsiasi polizza con la banca, vai a farti qualche preventivo dal tuo assicuratore di fiducia

    Per il resto concordo anche io che nel tuo caso probabilmente sia preferibile il tasso fisso (specialmente se riesci a non andare molto oltre la soglia del 5%) e che l'importo del premio non dovrebbe andare oltre al 30% (40% è off/limits, se non hai un patrimonio alle spalle) del tuo reddito certo (o del tuo e della tua compagna, se lo fate insieme).
    La cosa delle alternative è vera ma, spesso le alternative che ti propongono sono in linea con le polizze di anni fa, la grande differenza è che ora te puoi proporre un'assicurazione di un assicuratore terzo, e la banca è obbligata a considerarla.
    Poi hanno l'opzione di rifiutarla per motivi (imho ridicoli) tipo 'non ci fidiamo dei quella assicurazione perchè ha ror alta', ma provarci non ti costa nulla.
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  10. #10
    Monkey Tilt
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    Citazione Originariamente Scritto da 2out Visualizza Messaggio
    La cosa delle alternative è vera ma, spesso le alternative che ti propongono sono in linea con le polizze di anni fa, la grande differenza è che ora te puoi proporre un'assicurazione di un assicuratore terzo, e la banca è obbligata a considerarla.
    Poi hanno l'opzione di rifiutarla per motivi (imho ridicoli) tipo 'non ci fidiamo dei quella assicurazione perchè ha ror alta', ma provarci non ti costa nulla.
    Come spesso accade tra lo spirito e le motivazioni di una norma e la sua applicazione nel vissuto quotidiano, sono tanti i distinguo e le variabili in gioco.

    So per certo che anche in assenza della norma suddetta il motivo principale per cui la gente si assicurava (e/o si assicura) spesso in mondo svantaggioso non dipendeva dal fatto che la banca osteggiasse apertamente "soluzioni esterne" ..... ma dal fatto che la gran parte dei mutuatari non si poneva neanche il problema e non aveva l'accortezza di approfondire eventuali soluzioni diverse da quelle proposte dall'istituto di credito.

    Personalmente la banca dove alla fine ho fatto il mutuo (dopo averne valutate diverse) me lo avrebbe fatto alle stesse condizioni anche con una polizza esterna (poi ho fatto anche la polizza con loro perchè in quel caso era conveniente sia il mutuo che la polizza).

    Ma questo vale per tutto quello che è finanza/risparmio/assicurazioni/previdenza ............. dove siamo uno dei popoli più analfabeti d'Europa.

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  11. #11
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    Questo problema è stato sollevato spesso da più parti e difatti anche la ISVAP (l'autorità garante) si è pronunciata in merito vietando alle banche o altri istituti eroganti di essere anche intermediari e/o beneficiari di una polizza assicurativa collegata al mutuo.

    In ogni caso le banche tentano di fare più resistenza possibile sulle polizze collegate al mutuo ma, con un po' di insistenza, di solito si riesce ad "averla vinta".

  12. #12
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    Aggiungo un'altra domanda a gente più esperta in macroecnomia: su quale orizzonte temporale secondo voi tasso fisso > tasso variabile? (considerando obv il caso di non avere un consistente capitale da parte)

  13. #13
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    Citazione Originariamente Scritto da Gaspar1 Visualizza Messaggio
    Come spesso accade tra lo spirito e le motivazioni di una norma e la sua applicazione nel vissuto quotidiano, sono tanti i distinguo e le variabili in gioco.

    So per certo che anche in assenza della norma suddetta il motivo principale per cui la gente si assicurava (e/o si assicura) spesso in mondo svantaggioso non dipendeva dal fatto che la banca osteggiasse apertamente "soluzioni esterne" ..... ma dal fatto che la gran parte dei mutuatari non si poneva neanche il problema e non aveva l'accortezza di approfondire eventuali soluzioni diverse da quelle proposte dall'istituto di credito.

    Personalmente la banca dove alla fine ho fatto il mutuo (dopo averne valutate diverse) me lo avrebbe fatto alle stesse condizioni anche con una polizza esterna (poi ho fatto anche la polizza con loro perchè in quel caso era conveniente sia il mutuo che la polizza).

    Ma questo vale per tutto quello che è finanza/risparmio/assicurazioni/previdenza ............. dove siamo uno dei popoli più analfabeti d'Europa.
    E' claro che la 'gente' si assicura in modo svantaggioso (vedi poste e le sue assicurazioni) ma OP si sta' ponendo in modo intelligente e non dovrebbe rientrare nella categoria 'gente'.
    Pertanto gli ho consigliato di sentire altre assicurazioni che, sono sicuro che la la poliza che hai stipulato presso la tua banca fosse conveniente, ma spesso non è così (vedi sotto).

    Citazione Originariamente Scritto da Grelease Visualizza Messaggio
    Questo problema è stato sollevato spesso da più parti e difatti anche la ISVAP (l'autorità garante) si è pronunciata in merito vietando alle banche o altri istituti eroganti di essere anche intermediari e/o beneficiari di una polizza assicurativa collegata al mutuo.

    In ogni caso le banche tentano di fare più resistenza possibile sulle polizze collegate al mutuo ma, con un po' di insistenza, di solito si riesce ad "averla vinta".
    Prendendo per vero quello che ci è stato detto a lezione le banche aggiravano questo divieto in questo modo:
    banca A propone polizza 1 di assicurazione controllata da banca B e polizza 2 di assicurazione controllata da banca C
    banca B propone polizza 2 di assicurazione controllata da banca C e polizza 3 di assicurazione controllata da banca A
    banca C propone polizza 1 di assicurazione controllata da banca B e polizza 3 di assicurazione controllata da banca A
    e facevano (fanno) cartello.

    e infatti le polize proposte dalle banche nel 2011 avevano aliquote proviggionali medie del 44% (fino a 79%) contro il 20% delle polizze esterne (fonte isvap).
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  14. #14
    Monkey Tilt
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    2out guarda che gli stiamo dando lo stesso consiglio !

    Visto che mi occupo di queste tematiche per lavoro, ho postato solo per consigliargli di verificare i costi delle polizze proposte dalla banche insieme ai mutui.

    ha ben piccole foglie
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  15. #15
    Scandinavian LAG L'avatar di 2out
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    Citazione Originariamente Scritto da Gaspar1 Visualizza Messaggio
    2out guarda che gli stiamo dando lo stesso consiglio !

    Visto che mi occupo di queste tematiche per lavoro, ho postato solo per consigliargli di verificare i costi delle polizze proposte dalla banche insieme ai mutui.
    sisi lo so! avevo solo esplicitato di sentire altre assicurazioni che te avevi detto in modo implicito dicendo che adesso ci sono + alternative.
    sorry forse sono acido nei modi di mattina
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  16. #16
    Monkey Tilt
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    Citazione Originariamente Scritto da Grelease Visualizza Messaggio
    Aggiungo un'altra domanda a gente più esperta in macroecnomia: su quale orizzonte temporale secondo voi tasso fisso > tasso variabile? (considerando obv il caso di non avere un consistente capitale da parte)
    Non dipende esclusivamente dall'orizzonte temporale ma anche, direi soprattutto, dal grado di avversione al rischio e dalla capacità reddituale e patrimoniale di assorbire eventuali forti rialzi nel caso si sia scelto il tasso variabile.

    Per chi non ha patrimoni alle spalle o altre soluzioni capaci di integrare l'eventuale aggravio di spesa, e specialmente se dedicha al mutuo 30% o più del reddito mesinle, fisso>variabile, ancor più nei momenti in cui si riesce a trovare un tasso fisso vantaggioso.
    Storicamente (ma come tutti i dati va adattato al contesto) la soglia del < 5% è quella che consiglia quasi sempre di scegliere al volo il fisso no brain.
    Un paio di anni fa si trovavano mutui a tasso fisso supervantaggiosi, dei quali oggi le banche si pentono.
    Poi è arrivata la nota stretta creditizia e non solo le banche erogano i mutui con grande parsiomonia e super-attenzione al merito di credito, ma hanno alzato di molto gli spread, inteso come margine di guadagno sui tassi di riferimento (solitamente Euribor per variabile e IRS per fisso).

    Oggi in molti si attendono (o più semplicemente sperano) che nei prossimi mesi possano diminuire un po' questi spread.

    Chi ha acquistato casa qualche anno fa lo ha fatto a condizioni creditizie molto più favorevoli di quelle attuali ma è verosimile che nel frattempo abbia perso non poco nel valore dell'immobile.
    D'altronde il mercato dei mutui e quello delle case sono fortemente correlati.
    Ultima modifica di Gaspar1; 21-01-2013 alle 14:05

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  17. #17
    Tight Agressive L'avatar di vikten84
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    Citazione Originariamente Scritto da Gaspar1 Visualizza Messaggio
    Ciao.


    - fare polizze temporanee caso morte a premio ricorrente (paghi un po' ogni anno) e non a premio unico (paghi tutto in anticipo): a forte di un costo totale leggermente superiore, hai tutta una serie di vantaggi (specialmente se pensi di poter rinegoziare/rimborsare parte del mutuo in anticipo), anche fiscali (il premio di queste polizze è detraibile al 19% ma solo entro un massimale che andrai inevitabilmente ad esaurire se scegli il premio unico)
    - prima di sottiscrivere qualsiasi polizza con la banca, vai a farti qualche preventivo dal tuo assicuratore di fiducia
    Quoto, il vantaggio della tcm a premio ricorrente è che il premio decresce nel tempo perchè legato alla durata e al capitale residuo, oltre ai vantaggi fiscali di cui sopra.
    Btw da bancario, credo che le % riportate sopra siano errate, visto che al momento la maggior parte delle banche finanzia il 75% del valore dell'immobile( e aggiungo, del minore tra il valore di perizia e il valore dell'atto) e la rata non supera il 33% del reddito mensile netto.

  18. #18
    Calling Station L'avatar di ahriman512
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    Grazie a tutti tutti quanti per i consigli e gli spunti
    Ho studiato un po' (pur non riuscendo obv a scrostarmi di dosso la mia ignoranza) e torno con una nuova "geniale" idea: se facessi ora un mutuo a tasso variabile, che presenta una risparmio sensibile, avrei la possibilità di rifinanziare il mutuo quando e se, un domani, i tassi dovessero salire troppo, giusto? Intendo modificare il mutuo da variabile a fisso. Quali sono i pro ed i contro della cosa?

    Un'altra variabile di mutuo che ho visto sul sito segnalato da @Luciom è il "variabile a rata fissa". Presumo che le oscillazioni dei tassi vadano a modificare la durata del mutuo lasciando invariato il dovuto mensile. Pro e contro di questo tipo di mutuo?

    Comunque, calcolatrice alla mano, la cosa più +EV è mandar a lavorare la mia donna mi sa

  19. #19
    Scandinavian LAG L'avatar di Mefistofeliq
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    Grazie a tutti tutti quanti per i consigli e gli spunti
    Ho studiato un po' (pur non riuscendo obv a scrostarmi di dosso la mia ignoranza) e torno con una nuova "geniale" idea: se facessi ora un mutuo a tasso variabile, che presenta una risparmio sensibile, avrei la possibilità di rifinanziare il mutuo quando e se, un domani, i tassi dovessero salire troppo, giusto? Intendo modificare il mutuo da variabile a fisso. Quali sono i pro ed i contro della cosa?

    Un'altra variabile di mutuo che ho visto sul sito segnalato da @Luciom è il "variabile a rata fissa". Presumo che le oscillazioni dei tassi vadano a modificare la durata del mutuo lasciando invariato il dovuto mensile. Pro e contro di questo tipo di mutuo?

    Comunque, calcolatrice alla mano, la cosa più +EV è mandar a lavorare la mia donna mi sa
    diversi anni fa presi questo prodotto e mi trovo cmq bene. Variabile col CAP o "rata protetta". E' come dici va a modificare la durata del mutuo.
    ...lui si riferisce a dei consigli che gli diedi riguardo il nl10 di dollaro poker dove quando apri da utg ti becchi 5 call da parte del tavolo, e callano anche quelli dal nl20 e alcuni dagli hu... probabilmente si sveglia mia nonna dal letto e calla anche lei... (cit. Polpetta)

    "Non ho nessuna fretta, non ho problemi di roll, ma io questo cazzo di gioco ho serie intenzioni di batterlo. Perché battendo il gioco batterò alcuni demoni che mi portavo dentro senza nemmeno saperlo." (Gudariak)

  20. #20
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    Citazione Originariamente Scritto da ahriman512 Visualizza Messaggio
    Grazie a tutti tutti quanti per i consigli e gli spunti
    Ho studiato un po' (pur non riuscendo obv a scrostarmi di dosso la mia ignoranza) e torno con una nuova "geniale" idea: se facessi ora un mutuo a tasso variabile, che presenta una risparmio sensibile, avrei la possibilità di rifinanziare il mutuo quando e se, un domani, i tassi dovessero salire troppo, giusto? Intendo modificare il mutuo da variabile a fisso. Quali sono i pro ed i contro della cosa?

    Un'altra variabile di mutuo che ho visto sul sito segnalato da @Luciom è il "variabile a rata fissa". Presumo che le oscillazioni dei tassi vadano a modificare la durata del mutuo lasciando invariato il dovuto mensile. Pro e contro di questo tipo di mutuo?

    Comunque, calcolatrice alla mano, la cosa più +EV è mandar a lavorare la mia donna mi sa

    io ne ho preso uno del BdN che è variabile ma si può riconsiderare ogni 2 anni in base alle tendenze del mercato mi è parso un buon prodotto...
    Donna che move l'anca, o l'è maiala o poco ci manca (proverbio toscano)

    Bruta de muso, larga de buso (proverbio Veneto)

    Vorrei un paio di zoccole del Dr. Scholl (zoccoli)

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