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Discussione: Mutuo casa: ignorante chiede aiuto

  1. #21
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    Citazione Originariamente Scritto da ahriman512 Visualizza Messaggio
    Grazie a tutti tutti quanti per i consigli e gli spunti
    Ho studiato un po' (pur non riuscendo obv a scrostarmi di dosso la mia ignoranza) e torno con una nuova "geniale" idea: se facessi ora un mutuo a tasso variabile, che presenta una risparmio sensibile, avrei la possibilità di rifinanziare il mutuo quando e se, un domani, i tassi dovessero salire troppo, giusto? Intendo modificare il mutuo da variabile a fisso. Quali sono i pro ed i contro della cosa?

    Un'altra variabile di mutuo che ho visto sul sito segnalato da @Luciom è il "variabile a rata fissa". Presumo che le oscillazioni dei tassi vadano a modificare la durata del mutuo lasciando invariato il dovuto mensile. Pro e contro di questo tipo di mutuo?

    Comunque, calcolatrice alla mano, la cosa più +EV è mandar a lavorare la mia donna mi sa
    Allora,
    rifinianziare non c'entra nulla con quello che vuoi fare tu
    Cmq sbagliata l'idea "geniale" che hai avuto.
    Mi spiego meglio.
    Partiamo da dove nascono i due tipi di tasso che la banca ti popone:

    Il tasso variabile: prendono il parametro di riferimento a cui è indicizzato (Euribor 1, 3 o 6 mesi) e ci aggiungono lo spread che devi pagare.
    Ad oggi più o meno hai uno spread intorno ai 300 bps (basis points) quindi ipotizziamo che il parametro sia l'Euribor 3 mesi che sta più o meno a 0.20% quindi il primo tasso che paghi è del 3.20% che andrà a modificarsi nel tempo a seconda del valore che fisserà il parametro.

    Il tasso fisso: la banca fa le stesse valutazioni iniziali del punto sopra e dice che ti da il mutuo a Euribor 3m + 300 bps, poi va a vedere quanto è il tasso swap per la scadenza che ti hanno proposto/hai scelto e ci aggiunge 300 bps (in teoria nn sarebbe proprio finanziariamente corretto fare così ma lo fanno più o meno tutti per comodità)
    Quindi esempio di un mutuo a 20Y il tasso swap è +/- 2.35% ci aggiungono 3.00% e la proposta è pari al 5.35%

    Quindi dov'è che fa acqua la genialata?
    Fa acqua nel momento in cui il tasso euribor sale al 2.50%.... 3.00% (quindi tu staresti pagando il 5.50% o 6.00%) e vai a cambiare in fisso. Però a quel punto il tasso swap a 15Y (ipotesi che siano trascorsi 5Y dal momento della stipula)
    sta + /- al 4.50% (tutti i numeri che metto sono ipotesi solo per far capire eh) e la banca a quel punto ti propone il 7.50% se vuoi passare al fisso. E tu tu ritrovi sempre da capo a dodici: col fisso paghi di più ma nn hai l'angoscia che salgano ancora i tassi.

    Doverosa precisazione: potrebbe essere una genialata sotto ben precise condizioni di mercato. Il credit spread (quei 300 bps che ti chiedono) diminuiscano sensibilmente (tipo quando un paio di anni fa davano i mutui a euribor + 100/150) e che i tassi euribor salgano più che i tassi swap (flattening della curva) a quel punto vai e gli dici di farti il fisso al 4.00% o te ne vai in un altra banca. Ma davvero stiamo parlando nn di genialata ma di botta di culo e di fare "quasi trading" con il tuo mutuo di casa.
    Quindi se sceglieresti il variabile per questo motivo io te lo sconsiglierei. Nota che cmq a me il variabile non dispiace come ipotesi, ma nn per la ragione che hai detto tu

    Variabile a rata fissa non ha grosse controindicazioni, ovviamente a tassi alti (ricordiamoci che l'euribor 3 anni fa era arrivato oltre il 5.00%) hai grosso margine di diminuzione della durata, al momento invece fissi un tasso (nell' esempio il 3.20% pari a 800/900 euri di rata per 20 anni) e te lo porti fino alla fine. Se il tasso aumenta (e visto che siamo quasi a zero ipotesi di diminuzione di anni del mutuo nn ne vedo) continui a pagare sempre lo stesso ma per X anni in più.

    Come si diceva prima dipende tutto dalla sostenibilità della rata e quanto è la proporzione al rischio.


    Citazione Originariamente Scritto da Mefistofeliq Visualizza Messaggio
    diversi anni fa presi questo prodotto e mi trovo cmq bene. Variabile col CAP o "rata protetta". E' come dici va a modificare la durata del mutuo.
    Giusto una precisazione, sono due cose diverse, magari la banca dove lo hai preso lo chiama così, però il varibile con Cap indica un tasso massimo che tu andrai a pagare.
    Esempio: Euribor 3m + 300 max 6%, che vuol dire che la tua rata aumenta fino a che l'euribor arriva al 3.00% e poi se aumenta ancora sono problemi della banca.
    Normalmente costa un pò di più del variabile normale (che ne so euribor + 350/400) perchè la banca ti sta facendo pagare la protezione che la tua rata nn aumenti oltre una data soglia. (Finanziariamente parlando ti sta facendo pagare il prezzo dell'opzione call che ti sei comprato voi pensavate di essere fuori dai tassi swap e opzioni )
    Cmq a parte gli scherzi per svariate regole (Mifid in primis) l'utente finale, non è toccato da tutto questo ed è per legge appunto vietato esplicitare opzioni o swap in contratti di mutui a clientela retail. Sono caxxi della banca e mai potranno venirvi a dire nulla.

    Secondo esempio lo abbiamo già visto prima. Poi ripeto davvero ogni banca chiama i prodotti come più le piace basta che siano ben esplicitate le condizioni a cui fai il mutuo


    Citazione Originariamente Scritto da Estiqaatsy Visualizza Messaggio
    io ne ho preso uno del BdN che è variabile ma si può riconsiderare ogni 2 anni in base alle tendenze del mercato mi è parso un buon prodotto...
    Qui abbiamo un "semi" specchietto per le allodole. Cioè come la genialata di cui sopra tu puoi andare sempre a ricontrattare il mutuo alle condizioni di mercato, quindi non è che ti stiano dando grosse cose in più.
    Il "semi" deriva invece dal fatto che essendo esplicitato per contratto magari nn ti rompono le palle con: " ma nn si può fare", "ma ne è davvero sicuro", "ma ci vuole tempo e ci sono le penali" etc etc..... cioè tutte rotture di palle che uno si evita e che in effetti hanno anche un bel valore aggiunto.

    Ultima cosa @ahriman512: prima di fasciarsi la testa con idee varie il mutuo devono essere disposti a dartelo che ad oggi nn è che sia così scontato eh.
    Quindi come ti ha detto Lucio per prima cosa ti fai un' idea con mutui on line e poi incomincia a girare per TUTTE e ripeto TUTTE le banche della tua zona per vedere cosa ti offrono e se te lo offrono.
    Capisco che è una bella rottura di palle ma più possibilità di scelta hai meglio è.

    Per tutto quello che ti hanno detto prima dei costi amministrativi, assicurazioni, purtroppo nn ti so aiutare ma vanno assolutamente considerati.

    Ciao
    Ultima modifica di griso; 27-01-2013 alle 13:51
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  2. #22
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    Innanzitutto grazie mille a tutti per le risposte, apprezzo i consigli disinteressati e li tengo molto da conto Strana era la nostra, dove ci si può fidare piùdegli sconosciuti

    Ieri son andato a vedere l'ennesima casetta e sono piuttosto persuaso d'imbarcarmi nell'avventura... E prima di iniziare, domani, il giro delle banche, vi chiedo ancora un paio di delucidazioni.
    Avrò bisogno di circa 130k euro e guadagno circa 1600 euro fissi al mese attualmente (lavoro tempo indeterminato da 10anni).

    Facendo qualche prova sul sito consigliatomi da Luciom (MutuiOnline.it: confronta le offerte di mutuo di 52 banche. trovo:
    -mutuo 25 anni tasso variabile, rata di circa 630 euro
    -mutuo 25 anni tasso fisso, rata di circa 800 euro

    La differenza mi sembra piuttosto sensibile, mi chiedo però quali siano le plausibili prospettive di aumento della rata con tasso variabile. Di quanto posso aspettarmi che oscilli verso l'alto il dovuto mensile al massimo? Verso il basso mi sembra di capire che sia una speranza vana E, se è possibile fare una previsione realistica dei prossimi tempi, di quanto DEVO aspettarmi che la rata possa alzarsi nel futuro prossimo? Cioè, da 630 euro posso passare anche a 1k+ e magari pure per lunghi periodi?

    editortate pazienza ma son proprio ignorante, non mi riesce chiaro il capire come un aumento dei tassi del 0.5% o del 2% vada esattamente a modificare la rata.

  3. #23
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    Citazione Originariamente Scritto da ahriman512 Visualizza Messaggio
    Innanzitutto grazie mille a tutti per le risposte, apprezzo i consigli disinteressati e li tengo molto da conto Strana era la nostra, dove ci si può fidare piùdegli sconosciuti

    Ieri son andato a vedere l'ennesima casetta e sono piuttosto persuaso d'imbarcarmi nell'avventura... E prima di iniziare, domani, il giro delle banche, vi chiedo ancora un paio di delucidazioni.
    Avrò bisogno di circa 130k euro e guadagno circa 1600 euro fissi al mese attualmente (lavoro tempo indeterminato da 10anni).

    Facendo qualche prova sul sito consigliatomi da Luciom (MutuiOnline.it: confronta le offerte di mutuo di 52 banche. trovo:
    -mutuo 25 anni tasso variabile, rata di circa 630 euro
    -mutuo 25 anni tasso fisso, rata di circa 800 euro

    La differenza mi sembra piuttosto sensibile, mi chiedo però quali siano le plausibili prospettive di aumento della rata con tasso variabile. Di quanto posso aspettarmi che oscilli verso l'alto il dovuto mensile al massimo? Verso il basso mi sembra di capire che sia una speranza vana E, se è possibile fare una previsione realistica dei prossimi tempi, di quanto DEVO aspettarmi che la rata possa alzarsi nel futuro prossimo? Cioè, da 630 euro posso passare anche a 1k+ e magari pure per lunghi periodi?

    editortate pazienza ma son proprio ignorante, non mi riesce chiaro il capire come un aumento dei tassi del 0.5% o del 2% vada esattamente a modificare la rata.
    @AhRiMaN ma scrivi sempre di sabato o domenica che nn sto in ufficio e nn ti posso fare i calcoli esatti

    Parto dall' edit che hai fatto che è un po più semplice:

    Facendo i conti molto approssimativi e prendendo ad esempio i dati che ti ho messo sopra allora facciamo che prendi un mutuo a Euribor 3 mesi + 300 bps (300 basis points che sono pari a 3.00%)

    Quando ti sviluppano le rate del mutuo lo fanno con ammortamento francese (99.9% dei casi) che vuole dire che la rata di 600 euro che dicevi prima nel tuo caso è composta da 2 parti: parte interessi e parte restituzione del capitale.
    Adesso quello che scrivo è abbastanza approssimativo ma spero renda l'idea.
    Prendi un bel foglio excel e metti:
    Nozionale (quanto prendi di mutuo): 130,000
    Tasso Euribor: 0.002 (pari a 0.2% cioè 20 bps che quota ora)
    Spread: 0.03 (pari al 3% cioè i 300 bps che ti fanno pagare in più sopra l'euribor)
    Poi fai una bella moltiplicazione: 130,000*(0.002+0.03)= € 4,160
    Quello è quanto paghi di interessi in 1 anno (ripeto nn è corretto perchè nn sto considerando che i 130,000 decrescono di mese in mese)

    Ora fai 4,160/12: 347 euri che è la quota interessi che paghi il primo mese.
    Quindi i 630 euro sono così composti: 347 interessi e 283 quota capitale.
    Ora basta che cambi a tuo piacimento la cella dove avevi scritto 0.002 e la porti magari a 0.02 (cioè l'euribor è salito al 2.00%) e vedi che gli interessi il primo anno sono pari a 6,500 che diviso 12 il primo mese sono 540 euro di interessi.
    Sommiamo 283 di rata capitale + 540 di interessi e abbiamo 823 euri di rata il primo mese.
    Ripeto, calcoli fatti molto alla buona svaccato sul divano ma giusto per farti capire come varia la rata al salire dei tassi.

    Per il primo punto la risposta è: boh!!
    Davvero è impossibile fare previsioni, stiamo vivendo in un periodo storico che ha infranto qualsiasi previsione a ribasso o rialzo, chi ci prenderà con le previsioni farà un boato di soldi.
    Una cosa che potresti fare, ma qui dipende solo da te se scegli il variabile è questo: fai la differenza tra quanto pagheresti tra la rata fissa e quella variabile e te lo metti da parte. Però devi essere inflessibile a toccare quei soldi, e li usi solo se poi la rata del muto a tasso variabile supera quanto avresti concordato oggi col fisso.
    Se no ti prendi il fisso e gg. E cmq un ultimo mutuo che ho visto per un'amica di una collega la migliore soluzione era quella di variabile con cap quindi incomincia a postare i mutui che ti vengono offerti e ti si da un consiglio.

    @ tutti
    Esiste questo sito: Euribor.it - Euribor Storico dove potete vedere le serie storiche per darvi un'idea di come si sono mossi i tassi euribor.

    C'è anche il .eu ma ci dovete navigare un po voi che adesso devo andare a fare la spesa

    Ciao

  4. #24
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    Riassumo alcune delle cose spiegate da griso con un concetto un pò banale:

    Quale che sia la forma di mutuo che scegli stai gamblando una qualche direzione futura dei tassi. Ma dato che non c'è motivo di pensare che tu abbia una read sui tassi migliore di quella del mercato, nn c'è motivo di credere che te possa indovinare in maniera specialmente appropriata come andranno le cose (nè te, nè il 99% dei sottoscrittori di un mutuo).

    Quindi in un certo senso variabile puro, var con cap e mix vari, e fisso puro sono = come ev. Questo se non hai motivo di credere che per qualche ragione una di quelle opzioni sia prezzata male.

    Se non hai motivo di credere di poter stimare meglio il futuro di quanto facciano i mercati, nè che una particolare forma di mutuo si prezzata peggio (o meglio) di altre, le considerazioni di carattere finanziario dovrebbero portarti all'equivalenza delle varie forme.

    Da cui, gli elementi sulla base dei quali decidere NON sono quelli di stima dell'andamento dei tassi futuri etc. Bensì quelli che ho descritto prima: + disponibilità finanziaria hai, + ha senso un variabile. + la rata del mutuo va ad incidere sui tuoi redditi mensili, + è appropriato che sia un mutuo a tasso fisso per evitare il rischio seppur basso di non riuscire + a pagare la rata.
    Ex poker players just want to have fun moving cbet beyond poker
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  5. #25
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    Citazione Originariamente Scritto da griso Visualizza Messaggio
    @AhRiMaN ma scrivi sempre di sabato o domenica che nn sto in ufficio e nn ti posso fare i calcoli esatti

    Eh, il tempo libero ce l'ho la domenica


    Facendo i conti molto approssimativi e prendendo ad esempio i dati che ti ho messo sopra allora facciamo che prendi un mutuo a Euribor 3 mesi + 300 bps (300 basis points che sono pari a 3.00%)

    Quando ti sviluppano le rate del mutuo lo fanno con ammortamento francese (99.9% dei casi) che vuole dire che la rata di 600 euro che dicevi prima nel tuo caso è composta da 2 parti: parte interessi e parte restituzione del capitale.
    Adesso quello che scrivo è abbastanza approssimativo ma spero renda l'idea.
    Prendi un bel foglio excel e metti:
    Nozionale (quanto prendi di mutuo): 130,000
    Tasso Euribor: 0.002 (pari a 0.2% cioè 20 bps che quota ora)
    Spread: 0.03 (pari al 3% cioè i 300 bps che ti fanno pagare in più sopra l'euribor)
    Poi fai una bella moltiplicazione: 130,000*(0.002+0.03)= € 4,160
    Quello è quanto paghi di interessi in 1 anno (ripeto nn è corretto perchè nn sto considerando che i 130,000 decrescono di mese in mese)

    Ora fai 4,160/12: 347 euri che è la quota interessi che paghi il primo mese.
    Quindi i 630 euro sono così composti: 347 interessi e 283 quota capitale.
    Ora basta che cambi a tuo piacimento la cella dove avevi scritto 0.002 e la porti magari a 0.02 (cioè l'euribor è salito al 2.00%) e vedi che gli interessi il primo anno sono pari a 6,500 che diviso 12 il primo mese sono 540 euro di interessi.
    Sommiamo 283 di rata capitale + 540 di interessi e abbiamo 823 euri di rata il primo mese.
    Ripeto, calcoli fatti molto alla buona svaccato sul divano ma giusto per farti capire come varia la rata al salire dei tassi.

    Ok, tutto molto più chiaro, ty!

    Per il primo punto la risposta è: boh!!
    Davvero è impossibile fare previsioni, stiamo vivendo in un periodo storico che ha infranto qualsiasi previsione a ribasso o rialzo, chi ci prenderà con le previsioni farà un boato di soldi.
    Una cosa che potresti fare, ma qui dipende solo da te se scegli il variabile è questo: fai la differenza tra quanto pagheresti tra la rata fissa e quella variabile e te lo metti da parte. Però devi essere inflessibile a toccare quei soldi, e li usi solo se poi la rata del muto a tasso variabile supera quanto avresti concordato oggi col fisso.

    Dimmi se ho capito bene: pago 600 euro invece di 800, quindi ogni mese ne verso 600 di rata e 200 li metto nel piggy bank. Nel momento in cui i tassi salgono oltre gli 800 rompo il porcellino e tampono la differenza, right?

    Se no ti prendi il fisso e gg. E cmq un ultimo mutuo che ho visto per un'amica di una collega la migliore soluzione era quella di variabile con cap quindi incomincia a postare i mutui che ti vengono offerti e ti si da un consiglio.

    @ tutti
    Esiste questo sito: Euribor.it - Euribor Storico dove potete vedere le serie storiche per darvi un'idea di come si sono mossi i tassi euribor.

    C'è anche il .eu ma ci dovete navigare un po voi che adesso devo andare a fare la spesa

    Ciao
    Martedì o mercoledì inizio a postare le varie offerte allora, grazie!

  6. #26
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    Citazione Originariamente Scritto da Luciom Visualizza Messaggio
    Riassumo alcune delle cose spiegate da griso con un concetto un pò banale:

    Quale che sia la forma di mutuo che scegli stai gamblando una qualche direzione futura dei tassi. Ma dato che non c'è motivo di pensare che tu abbia una read sui tassi migliore di quella del mercato, nn c'è motivo di credere che te possa indovinare in maniera specialmente appropriata come andranno le cose (nè te, nè il 99% dei sottoscrittori di un mutuo).

    Quindi in un certo senso variabile puro, var con cap e mix vari, e fisso puro sono = come ev. Questo se non hai motivo di credere che per qualche ragione una di quelle opzioni sia prezzata male.

    Se non hai motivo di credere di poter stimare meglio il futuro di quanto facciano i mercati, nè che una particolare forma di mutuo si prezzata peggio (o meglio) di altre, le considerazioni di carattere finanziario dovrebbero portarti all'equivalenza delle varie forme.

    Da cui, gli elementi sulla base dei quali decidere NON sono quelli di stima dell'andamento dei tassi futuri etc. Bensì quelli che ho descritto prima: + disponibilità finanziaria hai, + ha senso un variabile. + la rata del mutuo va ad incidere sui tuoi redditi mensili, + è appropriato che sia un mutuo a tasso fisso per evitare il rischio seppur basso di non riuscire + a pagare la rata.
    Non fà una piega.
    Stavo cercando di capire se fosse possibile fare una stima del reale rischio di variazione dei tassi, nel senso: parto con rata a 600, devo/posso aspettarmi di arrivare a vederla salire fino a quanto? 800,1000,1500?
    Per il resto i dati certi in mio possesso sono uno stipendio "sicuro" di 1.6k che tende a rivalutarsi del 3%all'anno,uno stipendio ipotetico della mia ragazza che si spera arrivi col passare del tempo, qualche extra derivante dal poker e 2 famiglie alle spalle che hanno già manifestato la disponibilità all'aiuto in caso di bisogno.
    Ciò che vorrei riuscire a valutare nel modo più corretto possibile, è il rischio verso il quale andrei in contro con il variabile, visto che nell'immediato sembra offrire un vantaggio sensibile sulla rata mensile.
    Non sono sicuro di riuscire a spiegarmi adeguatamente

  7. #27
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    Giusto tutto quello che ha scritto Lucio ma focalizzati molto su questo passaggio:

    Citazione Originariamente Scritto da Luciom Visualizza Messaggio
    Riassumo alcune delle cose spiegate da griso con un concetto un pò banale:

    Da cui, gli elementi sulla base dei quali decidere NON sono quelli di stima dell'andamento dei tassi futuri etc. Bensì quelli che ho descritto prima: + disponibilità finanziaria hai, + ha senso un variabile. + la rata del mutuo va ad incidere sui tuoi redditi mensili, + è appropriato che sia un mutuo a tasso fisso per evitare il rischio seppur basso di non riuscire + a pagare la rata.


    Citazione Originariamente Scritto da ahriman512 Visualizza Messaggio
    Dimmi se ho capito bene: pago 600 euro invece di 800, quindi ogni mese ne verso 600 di rata e 200 li metto nel piggy bank. Nel momento in cui i tassi salgono oltre gli 800 rompo il porcellino e tampono la differenza, right?
    Si esatto, magari non proprio nel porcellino ma un conto deposito a zero spese cmq si è esattamente quella l'idea. Però tieni sempre sempre presente che magari questa sorta di auto cuscinetto/ammortizzatore che ti sei creato magari potrebbe non essere sufficiente a coprire un aumento ulteriore dei tassi.

    Mi ripeto, ma è meglio sottolineare questo punto.
    Tutti prima o poi sono sicuri che i tassi andranno ad aumentare, il problema è proprio il "prima o poi", tra un anno (vabbè questo è impossibile) due anni, cinque??
    E secondo con che velocità?
    Nel tuo caso l'unica cosa che ti interessa è quanto ci metterà ad arrivare oltre quella data soglia che ti porta la rata del variabile oltre la rata fissa che ti propongono oggi.
    A queste risposte la maggior parte degli operatori, se parlassero sinceramente, nn saprebbe rispondere, poi ognuno farà le proprie valutazione e previsioni ma sono abbastanza fini a se stesse.
    Quindi non ti mettere a fare troppe elucubrazioni e concentrati sul passaggio di Lucio che ho anche riportato.

    Piccole riminiscenze storiche:
    Circa 5 anni fa quando ancora c'era Trichet alla BCE uno dei punti di politica economica su cui erano inflessibili era quello di mantenere l'inflazione entro il 2% (in area Euro), uno degli strumenti usati era operare sul famoso tasso BCE.
    Si era stimato come livello "naturale" dei tassi (riferito sempre al BCE) fosse il 4.00% cioè se il tasso BCE fosse stato intorno al 4.00% l'inflazione sarebbe stata sicuramente sotto al 2.00%
    All' epoca le scommesse fatti dai mercati erano su quanto avrebbero alzato di volta in volta il tasso BCE per portarlo a quella soglia.
    Nel 2007 (luglio/agosto) crisi mercato subprime, nel settembre 2008 il fallimento di Lehman e poi la crisi che tutti stiamo vivendo.
    Si è scoperto che cosa fosse uno spread etc etc....
    Tutto quello che si era pianificato e progettato è andato letteralmente a put***e.

    Tutto questo per ribadire 2 concetti:

    1) Meglio lasciar perdere previsioni a medio lungo termine
    2) Il tasso BCE che era visto al 3.50% - 4.00% implica "normalmente" tassi Euribor più alti (diciamo che il BCE fa da floor agli altri tassi monetari) e quindi se oggi un Euribor al 3.00% ci sembra altissimo sarebbe meglio rifarsi i conti.

    Ciao

  8. #28
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    Ciò che vorrei riuscire a valutare nel modo più corretto possibile, è il rischio verso il quale andrei in contro con il variabile, visto che nell'immediato sembra offrire un vantaggio sensibile sulla rata mensile.


    Calcolo Mutuo a Tasso Variabile - Simulazione

    Fai un pò di prove col loro simulatore di quanto cambia la rata al cambiare dei tassi.
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  9. #29
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    Non fà una piega.
    Stavo cercando di capire se fosse possibile fare una stima del reale rischio di variazione dei tassi, nel senso: parto con rata a 600, devo/posso aspettarmi di arrivare a vederla salire fino a quanto? 800,1000,1500?
    Per il resto i dati certi in mio possesso sono uno stipendio "sicuro" di 1.6k che tende a rivalutarsi del 3%all'anno,uno stipendio ipotetico della mia ragazza che si spera arrivi col passare del tempo, qualche extra derivante dal poker e 2 famiglie alle spalle che hanno già manifestato la disponibilità all'aiuto in caso di bisogno.
    Ciò che vorrei riuscire a valutare nel modo più corretto possibile, è il rischio verso il quale andrei in contro con il variabile, visto che nell'immediato sembra offrire un vantaggio sensibile sulla rata mensile.
    Non sono sicuro di riuscire a spiegarmi adeguatamente
    Io domani ti posso anche fare un foglio excel con impostate già le celle con le formule su un piano di amm.to a 25Y, una versione un po più evoluta di quei due calcoletti che ti ho fatto prima, poi basta che cambi i valori dei tassi e ti cambia la rata.
    Però considera che è un esercizio puramente virtuale nel senso che i tassi ce li devi proprio mettere a caso perchè davvero è impossibile prevedere dove saranno i tassi tra 2/5/10/15 anni e che quindi, purtroppo, nn risponde alla tua domanda se devi/puoi aspettarti che la rata salga a 900 o 1200 euro.

    Questa sono solo voci di corridoio, tipo i coccodrilli nelle fogne di NY, ma è girata voce un paio di mesetti fa che alcune banche abbiano fatto dei test sulle procedure per vedere se non ci sarebbero stati intoppi con i tassi negativi........

    Edit: nn serve che te lo faccio il foglio excel, usa il link che ti ha messo lucio e ti fai tutte le simulazioni che vuoi.
    Ultima modifica di griso; 03-02-2013 alle 15:41

  10. #30
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    @griso: ok, tutto chiaro. Ho provato il simulatore proposto da @Luciom, mettendo un debito di 130K, tasso di partenza 4% su 25 anni con variazione del 4% (nella prima metà della durata) mi dice che la rata varia da 686 euro a 937. Ho fatto giusto?
    La paura che ho nasce dalle notizie che sentii anni fà, dopo la crisi dei subprime (ignoro cosa siano) e le lamentele di gente che si ritrovava con la rata raddoppiata, quando invece secondo il simulatore il peggiore degli scenari prevede un +36% (non che siano bruscolini, ma nemmeno un +100%)

  11. #31
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    Citazione Originariamente Scritto da griso Visualizza Messaggio
    Io domani ti posso anche fare un foglio excel con impostate già le celle con le formule su un piano di amm.to a 25Y, una versione un po più evoluta di quei due calcoletti che ti ho fatto prima, poi basta che cambi i valori dei tassi e ti cambia la rata.
    Però considera che è un esercizio puramente virtuale nel senso che i tassi ce li devi proprio mettere a caso perchè davvero è impossibile prevedere dove saranno i tassi tra 2/5/10/15 anni e che quindi, purtroppo, nn risponde alla tua domanda se devi/puoi aspettarti che la rata salga a 900 o 1200 euro.

    Questa sono solo voci di corridoio, tipo i coccodrilli nelle fogne di NY, ma è girata voce un paio di mesetti fa che alcune banche abbiano fatto dei test sulle procedure per vedere se non ci sarebbero stati intoppi con i tassi negativi........

    Edit: nn serve che te lo faccio il foglio excel, usa il link che ti ha messo lucio e ti fai tutte le simulazioni che vuoi.
    Hai postato mentre scrivevo, vedo ora
    Che storia sarebbe quella dei tassi negativi?

  12. #32
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    Citazione Originariamente Scritto da ahriman512 Visualizza Messaggio
    Hai postato mentre scrivevo, vedo ora
    Che storia sarebbe quella dei tassi negativi?
    Meglio se nn lo scrivevo che creo solo confusione e messo lì così ha poco senso.

    Il concetto era per ribadire che non sappiamo davvero dove si stia andando.

    Ormai i tassi possono solo aumentare, sembra ovvio, questo perchè vediamo "pacifico" che non si possa andare sotto lo zero, cioè è semplicemente controintuitivo pensare che io ti presto i soldi e ti pago anche per prestarteli.
    Però non consideriamo lo spread che ti farei pagare per prestarteli, immagina che (sempre esempio che abbiamo fatto) l' Euribor 3m vada negativo, che ne so -0.1%, a quel punto tu invece di pagare sulla prima rata il 3.20% (0.20% + 3.00% di spread) pagheresti il 2.90%.
    Visto che è già successo che dei tassi di rendimento fossero negativi, esempio lo Shatz (il titolo tedesco a 2 anni) dava un rendimentol leggermente negativo, però questo è "giustificabile" vedendo tale titolo come "cassetta di sicurezza" cioè metto i soldi li perchè la germania nn può fallire etc etc....
    Poi un paio di volte il tasso Eonia (tasso interbancario Overnight) ha fissato negativo. A quel punto le banche hanno testato le procedure per vedere se funzionassero tutte le procedure immettendo tassi negativi.
    E un certo periodo alcune Banche d'affari pensarono che anche i tassi Euribor potessero andare negativi. Ora almeno nn lo pensa + nessuno.

    Scusa ancora se ti ho confuso ma, ripeto, era solo per ribadire che si è supposto di tutto nell' ultimo periodo e fare previsioni è, in alcuni casi, fine a se stesso.

    Mo mi rifaccio due calcoli sulla rata del mutuo. Concentriamoci solo su quella che è meglio.

  13. #33
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    @ahriman512

    Non è una critica, ma un consiglio: impara a cercare su google.

    Hai già dimostrato un'ottimo approccio venendo qui sul forum a chiedere. E capisco che in certi casi avere persone un pò + esperte di te che ti spiegano sia il miglior modo di vedere fugati i propri dubbi. Ma PRIMA di chiedere dovresti cercare. Il link che ti ho dato nn lo conoscevo, l'ho trovato in 2 min su google.

    Dici dopo la crisi dei subprime (ignoro cosa siano), quanto ci vuole a scrivere "crisi subprime wikipedia" su google? e clickare il primo link?

    Crisi dei subprime - Wikipedia

    e le lamentele di gente che si ritrovava con la rata raddoppiata, quando invece secondo il simulatore il peggiore degli scenari prevede un +36% (non che siano bruscolini, ma nemmeno un +100%)

    Ok questa è una obiezione + ragionevole. La rata con la crisi è "+ che raddoppiata" perchè partivano da un tasso + basso. Quando fai un mutuo variabile paghi una soglia+spread. Soglia è euribor o altro (il "costo" anche per la banca di quei soldi, + o -), spread è il profit che va alla banca. Con gli sviluppi che ci son stati lo spread si è alzato molto perchè le banche ita sono in difficoltà. Nel 2006-2007 cioè, c'era gente con variabili all'1, o 2% totali. Prova nel simulatore passare da un tasso 2 a un tasso 6 o 7, vedrai che la rata schizza.

    Cmq continua pure a fare domande varie ma per favore prima cerca su google, poi chiedi a noi chiarimenti.
    Ex poker players just want to have fun moving cbet beyond poker
    Per domande e consigli: http://tinyurl.com/LuciomWell
    Twitter: luciomm1 (in prova)

  14. #34
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    Addirittura raddoppiata la vedo dura.... un bell'incremento sicuramente:




    Questo è il grafico dell' Euribor 3m (ormai stiamo facendo tutti gli esempi con questo, ma magari quei mutui che ti verranno proposti saranno indicizzati all' euribor 1m o molto + probabile al 6 mesi (i più usati sono il 6m e il 3m)

    Per comodità (ce li ho già caricati) userò i dati ipotetici del tuo muto per gli esempi quindi 130k di prestito a 25Y rata mensile primo pagamento rata 01/06/05. Ovviamente cambia lo spread a cui lo hanno preso.

    Chi ha sottoscritto un mutuo tra il 2003 e il 2005 (caso A) a spread decisamente vantaggiosi (tipo eruibor + 100/150 bps) pagava una tasso iniziale del 3.10% (2.10% di tasso Euribor + 100 bps che ormai sappiamo essere pari all' 1.00%)
    E la rata era: 336 (interessi) + 287 (capitale)= 623 euri

    Ora passiamo al punto B al 01/06/2008. L'omino di cui sopra ha un debito residuo c/a pari a 120.000 (non sto a spiegare perchè nn è proprio esattissimo il calcolo se no qua vi incasinate e basta)
    Omino paga: 4.95% di tasso Euribor + 100 bps il tutto pari a 5.95%

    E la rata era: 595 interessi + 221 capitale= 816 euro di rata

    Quindi si sono raddoppiati gli interessi ma la rata ha fatto "solo" il 30% in più.

    Oggi siamo al punto C tassi che sfiorano lo zero, ho fatto varie simulazioni (la partenza del mutuo l'ho fatta 01/06/13)

    01/06/16:
    Deb residuo 120K
    Tasso Euribor 3.00%
    Tasso tot: 6.00% (3.00% euribor + 3.00% spread)
    Rata: 600 + 219: 819 euri


    01/06/16:
    Deb residuo 120K
    Tasso Euribor 4.50% (vabbè questo è altino parecchio, ma tentiamo anche di mettere il worst case)
    Tasso tot: 7.50% (4.50% euribor + 3.00% spread)
    Rata: 750 + 179: 929 euri


    01/06/20:
    Deb residuo 104K
    Tasso Euribor 3.00%
    Tasso tot: 6.00% (3.00% euribor + 3.00% spread)
    Rata: 520 + 268: 788 euri


    01/06/20:
    Deb residuo 104K
    Tasso Euribor 4.50%
    Tasso tot: 7.50% (4.50% euribor + 3.00% spread)
    Rata: 650 + 228: 878 euri.

    Onestamente pensavo anche io che nel passaggio tra la "zona A" alla "zona B" del grafico ci sarebbe potuto essere un raddoppio della rata ma così non sembra.
    Però tanto per essere sicuri aggiungi un 100 euri a quanto ho scritto io sulle rate totale e siamo sicuri che oltre nn si può andare (tipo il primo esempio fai finta che sia 919 euro invece 819)
    Perchè ti faccio aggiungere i 100 euro??
    Perchè i piani di amm.to possono variare durante la vita del mutuo e un po di altri fattori che magari io nn ho considerato per semplificarmi le ipotesi.

    Ora cmq un po di infarinatura di matematica finanziaria te la sei fatta , passiamo magari a vedere i mutui che ti propongono perchè almeno si lavoricchia su numeri reali e nn per ipotesi. Che è molto ma molto più facile.

    Ciao.
    Ultima modifica di griso; 04-02-2013 alle 17:18

  15. #35
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    @griso: grazie per il chiarimento, un po' alla volta inizio a capire i meccanismi di 'sta roba
    @Luciom: grazie anche a te, anche della critica-consiglio. Ora almeno ho capito più o meno cosa sono i subprime per il resto hai ragione sul cercare online, che esistessero i calcolatori senza stressare voi non c'avevo pensato per esempio. Per il resto sulla rete trovo tante info discordanti, che come sempre vanno filtrate con la giusta criticità... solo che essendo ignorante in materia non mi riesce davvero di avere la capacità di giudizio necessaria per filtrare le info, da lì l'apertura del post e tutto il resto.
    Btw metterò da parte ogni pigrizia e mi darò da fare!

    Intanto ho spedito la donna a vedere qualche banca. Dopo gli idoli che alla richiesta "vorrei parlare di mutui" han replicato "sai, ti converrebbe comprare le azioni della nostra banca e diventare socio" (senza obv proporre alcun vantaggio ), la Cassa di Risparmio del Veneto offre i tassi migliori che ho trovato anche su MutuiOnline.it: confronta le offerte di mutuo di 52 banche..
    Per il fisso a 30 anni siamo a un taeg del 5.94% mentre un variabile a 25 anni sarebbe sul 3.47%, circa uno 0.6% in meno rispetto alla mia banca! Han sconsigliato il variabile con cap (in effetti partire da un 4.2/4.4% con cap al 7% non mi sembra molto "sexy") mentre han accennato al misto, il quale però non mi sembra una genialata secondo le info trovate in rete. Mi confermate?
    Ho capito che si fa il primo periodo di X anni a tasso fisso con % conveniente, e poi si decide se confermare il fisso o passare al variabile secondo però i tassi del momento.
    La cosa, intuitivamente, credo possa essere conveniente in momenti di picco verso l'alto dei tassi (quindi di certo non ora), confidando quindi di andare a ridiscutere il mutuo, dopo il primo periodo, con tassi che sono calati, right?

  16. #36
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    Citazione Originariamente Scritto da griso Visualizza Messaggio
    cut
    Di nuovo hai postato mentre scrivevo
    Comunque grazie, sei gentilissimo e molto chiaro! Se un giorno avrete bisogno di modellazione solida o pezzi meccanici di precisione sarò felice di sdebitarmi

    Molto chiara la tua simulazione, grazie. Cifre alla mano vedo che con un variabile a 25 anni partirei con rata di 630euro con la prospettiva di vederla crescere di un indefinito tot (si basano su euribor 1m) mentre col fisso a 30 anni partirei con 746 euro e maggior tranquillità. La differenza non è cicciona come pensavo...
    Vi terrò aggiornati su eventuali sviluppi, intanto attendo critiche-commenti-consigli sui prodotti propostimi

  17. #37
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    Proficuo pomeriggio della ragazza allo sportello mutui della provincia.
    Domani chiamo in filiale BNL per ulteriori info su un mutuo a tasso fisso al 5.05% che sembra assai invitante sul web mi risulta 5,6 (taeg 5.93), ma forse qualche agevolazione provinciale per i giuovani viene in aiuto
    La rata qui sarebbe di 705 euro.

    Altro prodotto interessante mi sembra il variabile con cap di Friuladria, con cap al 6.3% (a differenza di altre offerte con cap al 7/7.5%), sarebbe questo (fonte web):
    Rata € 638,23 (mensile)
    Tasso Variabile: 4,23% (Euribor 3M + 4,00%)
    Cap tasso massimo: 6,30%
    Spese iniziali Istruttoria: € 1.000,00 - Perizia: € 300,00 Stimata da MOL
    Imposta sostitutiva € 325,00
    TAEG 4,49% (Indice Sintetico di Costo)

    In provincia però, presumo grazie ad agevolazioni per i giovani, indicherebbero un tasso di partenza del 3.7% (rata 613) con cap sempre a 6.3% (rata 804).

    A domani per nuovi rigurgiti della mia crescente paranoia!

  18. #38
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    Proficuo pomeriggio della ragazza allo sportello mutui della provincia.
    Domani chiamo in filiale BNL per ulteriori info su un mutuo a tasso fisso al 5.05% che sembra assai invitante sul web mi risulta 5,6 (taeg 5.93), ma forse qualche agevolazione provinciale per i giuovani viene in aiuto
    La rata qui sarebbe di 705 euro.

    Altro prodotto interessante mi sembra il variabile con cap di Friuladria, con cap al 6.3% (a differenza di altre offerte con cap al 7/7.5%), sarebbe questo (fonte web):
    Rata € 638,23 (mensile)
    Tasso Variabile: 4,23% (Euribor 3M + 4,00%)
    Cap tasso massimo: 6,30%
    Spese iniziali Istruttoria: € 1.000,00 - Perizia: € 300,00 Stimata da MOL
    Imposta sostitutiva € 325,00
    TAEG 4,49% (Indice Sintetico di Costo)

    In provincia però, presumo grazie ad agevolazioni per i giovani, indicherebbero un tasso di partenza del 3.7% (rata 613) con cap sempre a 6.3% (rata 804).

    A domani per nuovi rigurgiti della mia crescente paranoia!
    Ottimo, mi sembrano entrambi buoni, domani me li riguardo per benino.
    Ah cmq il tipo che voleva vendere obbligazioni della propria banca quando la tua ragazza è andata a chiedere per il mutuo è il n°1, il classico che tenta di vendere il ghiaccio agli eschimesi........ certa gente nn si regola proprio.


    Occhio poi alle varie spese accessorie, assicurazioni, notaio, istruttoria, perizia come ti dicevano gli altri, io li nn ti so proprio aiutare.

    Cmq la tua nn è paranoia, fai benissimo a fare tutte le valutazioni possibili, oh mica stai prendendo un frigo a rate, qui il mutuo te lo porti per 20/30 anni.
    Bravo.

  19. #39
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    Citazione Originariamente Scritto da ahriman512 Visualizza Messaggio
    Proficuo pomeriggio della ragazza allo sportello mutui della provincia.
    Domani chiamo in filiale BNL per ulteriori info su un mutuo a tasso fisso al 5.05% che sembra assai invitante sul web mi risulta 5,6 (taeg 5.93), ma forse qualche agevolazione provinciale per i giuovani viene in aiuto
    La rata qui sarebbe di 705 euro.

    Altro prodotto interessante mi sembra il variabile con cap di Friuladria, con cap al 6.3% (a differenza di altre offerte con cap al 7/7.5%), sarebbe questo (fonte web):
    Rata € 638,23 (mensile)
    Tasso Variabile: 4,23% (Euribor 3M + 4,00%)
    Cap tasso massimo: 6,30%
    Spese iniziali Istruttoria: € 1.000,00 - Perizia: € 300,00 Stimata da MOL
    Imposta sostitutiva € 325,00
    TAEG 4,49% (Indice Sintetico di Costo)

    In provincia però, presumo grazie ad agevolazioni per i giovani, indicherebbero un tasso di partenza del 3.7% (rata 613) con cap sempre a 6.3% (rata 804).

    A domani per nuovi rigurgiti della mia crescente paranoia!
    Articolo interessante sul Sole 24 Ore a proposito di tassi:

    Mutui, perché l'Euribor ha ripreso a salire e fino a dove può arrivare - Il Sole 24 ORE

    Ripeto, tutto vero quello che c'è scritto nell'articolo, poi bisognerà vedere di quanto e in quanto tempo si rialzeranno i tassi. Cmq i discorsi sull'incertezza (volatilità) e sulla veridicità delle previsioni se ne è parlato prima.

    Edit: mi sono rivisto i rimborsi in BCE di cui parla l'articolo vero che sulla prima tranche di rimborsi sono andati sopra le aspettative, ma sull'ultima ne hanno rimborsati meno di quanto previsto.
    Un' altra volta ribadiamo il concetto che a oggi non c'è nulla, nulla di scontato.
    E consideriamo anche che l'intervistato ha un certo interesse a che la situazione si normalizzi visto che è il vicepresidente di Mutui on Line.

    Torniamo ai mutui.

    Il 5.05% mi sembra cmq ottimo, se riesci a trovare di meglio ben venga, ma la vedo dura.
    Vabbè adesso confesso che quello che mi piace di più in generale è questo con il Cap che hai messo.

    Se non ho capito male abiti in Friuli e se non rmi sbaglio la Regione si occupa abb del problema mutui, qualche anno fa mi era capitato di vederne una per le giovani coppie, quindi ottimo, cioè io non sapevo neanche che esistesse uno sportello mutui provinciale.

    Però fammi capire una cosa: quando parli di tasso di partenza al 3.70% invece che al 4.23% (Euribor 3m + 400 bps), intendi che solo il primo mese paghi 3.70% (ca. Eur 3m + 350) oppure che ti danno un mutuo proprio a Euribor 3m + 350 con cap al 6.30%??

    Nel primo caso il vantaggio è minimo, cioè parliamo solo di 1 rata su 360 (30Y) e cmq se ne può parlare sulla convenienza della proposta che cmq nn è malaccio.

    Nel secondo caso, SECONDO ME (sottolineo che è una mia opinione e basta) è proprio buona.

    Perchè:

    1) Ti avvantaggi dei tassi bassi oggi. A 30Y cmq a me la rata verrebbe di 598 ma vabbè sono pochi euro di differenza.

    2) Hai un tetto al 6.30% (Appunto 804 euro che allora abbiamo appurato che lo stai chiedendo a 30Y)

    3) Dato il punto 2) consideriamo che a 804 non ci arriverai MAI , perchè il mutuo è ammortizzato e quindi quando i tassi salgono e gli interessi vengono calcolati su un nozionale inferiore.
    Esempio tra 3 anni avresti rimborsato +/- 8,000 euro quindi 122,000 euro da restituire, a quel punto la rata calcolata in quel momento (nel variabile la ricalcolano ogni mese) è pari a 790 euro con il 6.30% cioè il massimo che andresti a pagare e così a scendere man mano che passano gli anni.

    PS: rileggendomi ogni tanto mi accorgo di essere prolisso e anche abbastanza ripetitivo, purtroppo siccome sono argomenti che uso quotidianamente tento di esplicitare il più possibile alcuni passaggi che a me ormai vengono automatici, cioè proprio non ci penso ad alcune cose perchè per me sono scontate. Da qui la lunghezza dei post, spero cmq di essermi spiegato nei vari passaggi.

    Adesso mi metto a sistemare un Cap
    Ciao
    Ultima modifica di griso; 07-02-2013 alle 10:04

  20. #40
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    Prolisso si, ma nel modo giusto! (parafrasi di non ricordo cosa )
    Apprezzo moltissimo i tuoi interventi e come sono esposti, non farti problemi Poi mi leggo pure l'articolo così continuo a de-ignorantizzarmi

    Comunque abito in Veneto (provincia di Belluno) e fortunatamente si, ci sono diversi "aiuti" provinciali.
    Per esempi0: per coppie sotto i 35 anni, o coppie con figli, trovi sconti anche dello 0.5% sul fisso o l'azzeramento delle spese di perizia se non entrambi, minimo di legge come tasse notarili ecc.

    Comunque oggi son stato nella filiale FriulAdria e, seppur piccolo, c'è il trucco sul tasso di partenza: te lo danno al 3.90 invece del 4.10 a patto che tu stipuli una polizza "multirischi" con loro, di fatto quindi ai 613 si aggiungono circa 50euro al mese (oltre alle odiosissime spese d'incasso di 1,5 euro a rata, che sono spiccioli ma mi dan un fastidio tremendo )
    Per rispondere alla tua domanda il mutuo parte come variabile con tasso Eur 3m+3.7% e cappa quando la somma di spread+Eur arrivano a 6.3%

    Domattina vado in Bnl e mando la donna in Unicredit, poi quando avrà tempo passerà nella sua banca ed il giro delle più appetitose sarebbe finito.
    A quel punto, la mia mammina mi ha consigliato di recarmi nella mia filiale (Antonveneta......) e provare a vedere se mi offrono condizioni abbastanza vantaggiose da convincermi a restare loro cliente invece di accendere un mutuo altrove (spostando quindi il cc+fondi risparmio). Consigli in merito?

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